ﺳﻪشنبه, 29 آبان,1397
Menu

فرهنگ آپارتمان نشینی

از قوانین آپارتمان‌‌نشینی چه می‌دانید ؟
1393/11/4
در ساختمان شما یک واحد است که شارژر نمی‌دهد؟ با نحوه محاسبه شارژ مشکل دارید؟ آب و برق و گاز مشاع است؟ شرایط پارکینگ چگونه است؟ سرایدار چه حقی دارد؟ مدیر ساختمان چه وظایفی دارد؟ مجمع چیست؟
اینها سوالاتی است که اغلب به آن جواب داده نمی‌شود و در صورت بروز مشکل کار به جاهای باریک کشیده می‌شود.
این در حالی است که مجامع قضایی از قانون تملک آپارتمان‌ها وآیین‌نامه اجرایی آن حمایت می‌کنند.
این ماده‌ها و تبصره‌ها را به خوبی مطالعه کنید، حتماً روزی روزگار به آن نیاز پیدا می‌کنید. به طور حتم بعد از خواندن این بندها تعجب خواهید کرد که چین حقی بر گردن دیگران دارید و دیگران چه حقی بر گردن شما دارند.
فصل اول: مجمع عمومی
ماده 1 - مجمع عمومی عالی¬ترین نهاد تصمیم گیری درخصوص ساختمان است که حدود وظایف و اختیارات آن توسط قانون مشخص می‌شود.
ماده 2 - مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بارتشکیل شود. ریاست مجمع در هر سال با مدیر ساختمان خواهد بود؛ درصورت عزل و یا فوت مدیر ریاست مجمع در ابتدای جلسه به وسیله رای گیری مشخص خواهد شد.
دونفر از اعضاء نیز در ابتدای جلسه به انتخاب مجمع به عنوان ناظر تعیین خواهند شد. تشکیل مجمع فوق العاده در هر زمانی توسط  مدیر یا به درخواست حداقل سه نفر از مالکین ساختمان امکان¬پذیر خواهد بود.
دعوت به جلسه به صورت مکتوب ، تلفنی ، فکس یا پست الکترونیک و حداقل یک هفته پیش از تشکیل جلسه باید به  اطلاع مالکین رسانده شود.
ماده 3 - برای رسمیت مجمع حضور بیش از نصف مالکین یا نماینده آنان ضروری است.
تبصره 1: در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نشد جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
تبصره 2: حضور دوستانی که به عنوان مستاجر در واحدها سکونت دارند، در مجمع طبق قانون ضروری نیست لکن توصیه می¬شود حتی¬الامکان این دوستان جهت ارائه نظرات و پیشنهادات و آگاهی از مصوبات مجمع در جلسه حاضر شوند.
ماده4 - کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر  ارائه نماید.
ماده 5 - هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی (واحد) باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در رای ¬گیری مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
تبصره 3: در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی  معرفی خواهد شد.
ماده 6 - مجمع عمومی  دارای وظایف و اختیارات زیر است:
الف _  انتخاب مدیر و رسیدگی به عملکرد وی.
ب _ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
ج _ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه.
د _ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
ه _ تفویض اختیار به مدیر  به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
و- تصویب و تغییر مقررات ساختمان در چارچوب قانون.
ماده 7 - مصوبات مجمع عمومی با آراء دوسوم مالکین حاضر در جلسه (با رعایت مفاد ماده 3) معتبر خواهد بود.
ماده 8 - کلیه تصمیمات مجمع عمومی  باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر  نگهداری شود. صورت جلسه توسط رئیس مجمع نوشته شده و باید به امضاء رئیس و دو ناظر منتخب مجمع برسد.
ماده 9 - تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیه مالکین و ساکنین الزام‌آور است.
فصل دوم: مدیر ساختمان
ماده 10 - مدیر ساختمان از میان مالکینی که در محل ساختمان سکونت دارند ، برای مدت یکسال و توسط مجمع عمومی انتخاب می¬شود.
تبصره 4: انتخاب مجدد مدیر بلامانع است اما توصیه می¬شود جهت مشارکت بیشتر شرکاء، انتخاب مدیر به صورت چرخشی میان مالکین ساکن در ساختمان انجام شود.
ماده 11 - مدیر، مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است.
ماده 12 - مدیر امین شرکاء بوده و نمی‌تواند فرد دیگری را در بلند مدت به جای خود انتخاب نماید.
تبصره 5: درمواقعی که مدیر بیش از 3 روز در ساختمان حضور ندارد می¬تواند به صورت موقت با یکی از ساکنین هماهنگ نموده و وظایف  و اختیارات خود را در آن مدت به وی تفویض نماید.
ماده 13 - در صورت استعفاء، فوت، عزل و یا حجر مدیر قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده به منظور انتخاب  جانشین تشکیل خواهد شد. مدیر جهت استعفاء باید  جلسه مجمع را تشکیل داده و استعفاء خود را به مجمع ارائه نماید.
ماده 14 - مدیر مکلّف است تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی و زلزله و آسانسور را در برابر حوادث احتمالی بیمه کند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر  و متناسب با متراژ هر واحدتعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده 15 - مدیر مکلّف است برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، سرایدار در واحد سرایداری مستقر نماید.وظایف و حقوق سرایدار بر اساس مفاد فصل چهارم این مقررات خواهد بود.
ماده 16 - انعقاد قرارداد اجاره ، اخراج ،تنبیه و تشویق سرایدار دراختیار مدیر بوده و سرایدار مکلّف به رعایت دستورات مدیر خواهد بود.
تبصره 6: درصورت نارضایتی ساکنین از عملکرد و رفتار سرایدار مراتب باید به اطلاع مدیر ساختمان برسد و مدیر مکلّف است نسبت به رسیدگی به موارد و اتخاذ تصمیم مناسب اقدام نماید.  
ماده 17-  حل اختلاف ساکنین صرفاً   درچارچوب مواد مندرج در این مقررات بر عهده مدیر است.
ماده 18 - مدیر مکلّف است نسبت به وصول شارژ ماهیانه (هزینه¬های مشترک)   و هزینه¬های مقطعی بر اساس تصویب مجمع اقدام نموده و درقبال دریافت هزینه¬ها رسید ارائه نماید.
ماده 19- مدیر مکّلف است صورت مخارج و درآمدهای ساختمان را تنظیم و نگهداری نموده، درآمدها و مخارج مربوط به هر ماه را حداکثر تا پانزدهم ماه بعد بر روی تابلو اعلانات به اطلاع عموم برساند وتراز مالی مخارج  و درآمدهای سالانه (حتی المقدور با ارائه فاکتور)  را در پایان سال در مجمع عمومی ارائه نماید.
ماده 20 - مدیر مکلّف است جهت حفظ و نگهداری آسانسور با یک شرکت معتبر قرارداد سالانه تعمیر و نگهداری منعقد نماید.
ماده 21 - مدیر مکّلف است جهت حفظ و نگهداری تاسیسات گرمایشی و برقی ساختمان در مواقع ضروری از خدمات تعمیرکاران ذی¬صلاح استفاده نماید.
ماده 22 - مدیر مکلّف است هر سال در مقاطع مناسب فصلی از طریق پیمانکار ذی¬صلاح(ترجیحاً حقیقی) نسبت به ساماندهی باغچه¬ها و فضای سبز ساختمان اقدام نماید.
ماده 23 - مدیر مکّلف است نسبت به پرداخت قبوض آب، گاز و برق عمومی و دریافت هزینه¬های مربوطه بر طبق مقررات از ساکنین اقدام نماید.همچنین خریداری اقلام مصرفی  مشاعات ساختمان نظیر روغن جهت روغن¬کاری آسانسور، پودر شوینده جهت نظافت، لامپ، کلید و پریز مشاعات  وغیره از محل درآمد شارژ ماهانه به عهده مدیر است.
ماده 24 - وظایف مدیر صرفاً محدود به موارد مندرج در این مقررات و مصوبات مجمع خواهد بود.هریک از ساکنین و مالکین نیز  به نوبه خود همکاری لازم جهت حفظ و نگهداری ساختمان ، اجرای مقررات و تعامل با مدیر را خواهند داشت.
تبصره 7: درصورت تصویب مجمع عمومی و جهت  انجام اموری خاص و به صورت موقت، بخشی از وظایف مدیر به شخص و یا اشخاصی معین قابل واگذاری خواهد بود.
فصل سوم: شارژ (هزینه¬ های مشترک)
ماده 25 - جهت پرداخت هزینه¬های عمومی که در این فصل مشخص خواهد شد هر ساله مبلغی توسط مجمع عمومی تعیین می‌شود.
ماده 26 - کلیه ساکنین مکلّف خواهند بود شارژ ماهیانه را بر اساس مصوبه مجمع حداکثر تا پانزدهم هر ماه مستقیماً یا توسط سرایدار به مدیر ساختمان تحویل داده و رسید دریافت نمایند.
ماده 27 - پرداخت شارژ  مشمول تمامی واحدها خواهد بود و عدم سکونت در واحد دلیلی بر عدم پرداخت شارژ نیست.
ماده 28 - از محل شارژ ساختمان هزینه¬های زیر قابل پرداخت خواهد بود:
الف- هزینه¬های مرتبط با سرایدار بر اساس مصوبه مجمع.
ب- هزینه برق عمومی.
ج- هزینه آب.
د- هزینه گاز بر اساس ماده 29 مقررات.
ه- هزینه تعمیرات و نگهداری.
و- هزینه گل¬کاری و نگهداری باغچه¬ها.
ز- هزینه لوازم مصرفی نظیر لامپ، مواد شوینده، تجهیزات نظافتی.
ح- سایر هزینه¬های ضروری به تشخیص مدیر یا تصویب مجمع.
ماده 29 - هزینه گاز در ماههای گرم سال که رادایاتورها بسته است از محل شارژ پرداخت شده و در سایر ماهها بر اساس فرمول زیر به صورت جداگانه دریافت و پرداخت خواهد شد:
هزینه گاز واحد= (کل هزینه گاز- هزینه آبونمان- هزینه عوارض شهرداری)  × ضریب متراژ
ضریب حضور= میزان حضور در دوره تقسیم بر دوره قرائت کنتور
ضریب متراژ= (متراژ واحد×ضریب حضور)تقسیم بر متراژ کل
هزینه گازسوئیت سرایداری و جمع عوراض عمومی (آبونمان و عوارض شهرداری) به عهده شارژ است.
واحدهایی که در دوره مورد نظر در آپارتمان خود حضور نداشته و رادایاتور خود را نیز بسته اند با اطلاع رسانی به مدیر از پرداخت هزینه گاز در دوره مذکور معاف خواهند بود.
ماده 30 - چنانچه خسارتی به اموال عمومی ساختمان از جانب هر یک از ساکنین یا بستگان آنها وارد شود ، آن واحد شخصاً مکلّف به جبران خسارت  بر اساس تصمیم مدیرخواهد بود.
 ماده 31 - چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند.
در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک (شارژ) به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر می‌تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید و مالک محق خواهد بود از محل ودیعه نسبت به پرداخت شارژ اقدام نماید.
ماده 32 - هنگام تخلیه ملک توسط مستاجر یا  مالک برگه تسویه حساب شارژ  واحدنیز باید از مدیر ساختمان اخذ شود.
ماده 33 - ازآنجاکه علاوه بر هزینه¬های جاری برخی از هزینه¬های عمرانی  و سرمایه¬ای نیز از محل شارژ انجام می¬شود؛ نحوه تسویه حساب این هزینه¬ها  فی¬مابین مالکین و مستاجرین برعهده ایشان بوده و مدیر تعهدی در این خصوص ندارد.
فصل چهارم: سرایداری
ماده 34 -  به گزارش بازار خبر ، با توجه به قرارگرفتن سوئیت سرایداری در طبقه منهای یک ساختمان، به انتخاب مدیر شخصی ذی صلاح بر اساس این مقررات به عنوان مستاجر سوئیت مذکور انتخاب شده، با وی قرارداد اجاره تنظیم می¬شود. مابازای اجاره ماهیانه،ایشان متعهد می‌شود به عنوان سرایدار  خدمات مصرّح در این مقررات را انجام دهد.
ماده 35 - صلاحیتهای عمومی سرایدار به شرح زیر است:
الف-مرد، متاهل با حداکثر یک فرزند یا درصورت تجرّد بالای 50 سال و کمتر از 60 سال سن.
ب- عدم اعتیاد به مواد مخدر و عدم استعمال دخانیات.
ج- عدم سوء پیشینه کیفری.
د- سلامت جسمی و روانی.
ه- توانایی معرفی ضامن معتبر و ارائه چک بانکی جهت تضمین تخلیه ملک.
ماده 36 - وظایف سرایدار به شرح زیر است:
الف- نگهبانی از ساختمان و مراقبت در حفظ امنیت ساختمان و واحدها.
ب- نظافت راهروها و پله¬ها، لابی، پارکینگها،  آسانسور،پشت¬بام، محوطه بیرونی ساختمان و کلیه  مشاعات عمومی ساختمان.
ج- برف¬روبی حیاط، راه عبوری پارکینگها و محوطه بیرونی ساختمان در فصول سرد سال.
د- آبیاری باغچه¬ها و مراقبت از فضای سبز ساختمان.
ه- مراقبت از آسانسور ، تاسیسات گرمایشی و برقی و تجهیزات ساختمان.
و- جمع¬آوری کیسه زباله ساکنین از درب منازل  در ساعت مشخص شده توسط مدیر.
ز- اجرای دستورات مدیرساختمان.
ماده 37 - سرایدار مکلّف است در ایام تعطیلات خصوصاً تعطیلات عید نوروز به صورت تمام وقت در ساختمان حاضر بوده و نگهبانی از ساختمان را بر عهده گیرد.
ماده 38 - سرایدار مجاز به سکنی دادن افرادی غیر از افراد ذکر شده در قرارداد اجاره نیست.
ماده 39 - سرایدار مجاز خواهد بود با هماهنگی و موافقت  مدیر در سال حداکثر به مدت ده روز و با معرفی فرد جایگزین به مرخصی برود.
ماده 40 - مدّت قرارداد اجاره سرایدار سه ماه بوده که در صورت رضایت مدیر و ساکنین از عملکرد سرایدار برای دوره-های سه ماهه، توسط مدیر قابل تمدید است.
ماده 41 - هر ساله در مجمع مبلغی جهت تقدیر از زحمات سرایدار مشخص می¬شود که در صورت رضایت مدیر از عملکرد سرایدار به صورت ماهانه  و از محل شارژ قابل پرداخت خواهد بود.
ماده 42 - انجام فعالیتهای شغلی سرایدار و حضور و غیاب وی در ساختمان باید با مدیر هماهنگ شده به گونه¬ای که لطمه¬ای به وظایف مندرج در ماده 36 وارد نشود.
ماده 43 - انجام امور شخصی ساکنین جزء وظایف سرایدار نبوده و واگذاری امورشخصی ساکنین به سرایدار از قبیل نظافت منزل، نظافت اتومبیل، خرید و کمک در جابجایی وسائل و نظایر آن به شرط آنکه خدشه¬ای به وظایف اصلی سرایدار وارد نکند و با توافق فی¬مابین طرفین جهت جبران زحمات سرایدار بلامانع خواهد بود.
ماده 44 - سرایدار متعّهد می‌شود در صورت عدم رضایت مدیر از عملکرد وی حداکثر ظرف مدّت 15 روز نسبت به تخلیه سوئیت سرایداری اقدام نماید در غیر این¬صورت موضوع از طریق مراجع قانونی و نیز به اجرا گذاشتن چک تضمین   پی-گیری  خواهد شد.
ماده 45 - سوئیت سرایداری جزء مشاعات ساختمان بوده و تغییر کاربری آن به منظوری غیر از سکونت سرایدار تنها منوط به اجماع تمامی مالکین ساختمان خواهد بود.
ماده 46 - سرایدار مکلّف به رعایت مفاد این مقرارت ، دستورات مدیر و شئون اخلاقی و عرفی ساکنین ساختمان بوده و در صورت  تخلّف از این موارد،متناسب با موضوع جریمه¬ای توسط مدیر برای وی درنظر گرفته خواهد شد.
فصل پنجم: نظم عمومی ساختمان
ماده 47 - قرار دادن اشیاء اضافی، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگرو همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی و همچنین نگهداری سگ، گربه، مرغ و خروس کلاً در تمامی قسمتهای ساختمان (حتی در آپارتمان) ممنوع است.
ماده 48 - گذاشتن کفش، دمپایی و جا کفشی در پشت درب آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است.
ماده  49 - تغییر شکل و رنگ درب آپارتمان به¬گونه¬ای که موجب ناهماهنگی واحدها شود ممنوع است.
ماده 50 - این ساختمان صرفاً محل مسکونی بوده و هر گونه استفاده اداری و تجاری از آپارتمانها ممنوع است.
ماده 51 - قراردادن کیسه زباله و سطل آشغال در پشت درب آپارتمان، ریختن زباله  و آشغال در حیاط و راهروها ممنوع است.
ماده 52 - هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط دارای یک پارکینگ بوده ( و بالتبع مجاز به پارک تنها و تنها یک خودرو بوده) که محل آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در ساختمان نیز با نصب پلاک معیّن گردیده است. پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محلهای مشاع درون پارکینگ (که به منظور راحتی تردّد  و  دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده است) ممنوع است.
 ماده 53 - هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط یک واحد انباری داشته که محل   آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در زیر زمین ساختمان نیز با نصب پلاک معین گردیده است.قراردادن اشیاءدر غیر از انباری اختصاصی هر واحد و همچنین در  پارکینگ و مشاعات عمومی ممنوع است.
ماده 54 - انباری مشخص شده در صورت¬مجلس تفکیکی ساختمان با شماره 9 به عنوان محل مشاع متعلق  به همه ساختمان بوده و مختص استفاده ورزشی و یا استفاده به طریقی که مجمع عمومی معین می¬نماید است. ترتیب استفاده از این محل تابع مصوبات مجمع خواهد بود.
ماده 55 - انباری واقع در زیر پله زیر زمین محل قرار دادن وسائل سرایدار بوده و فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور در پشت¬بام و اتاق تاسیسات در پارکینگ صرفاً جهت قراردادن وسائل مرتبط با ساختمان خواهد بود.
ماده 56 - اسباب¬کشی و حمل مصالح ساختمانی و نخاله¬های ناشی از تعمیرات با آسانسور ممنوع بوده و سرایدار مکلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود.
ماده 57 - استفاده اختصاصی از برق عمومی به هر منظور، میزان و مدّتی ممنوع بوده و  سرایدار مکلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود.
ماده 58 - درصورت تعمیرات ساختمانی و بنّایی لازم است هماهنگی لازم با سرایدار جهت نظافت فوق¬العاده ساختمان انجام شود. بدیهی است جبران زحمات اضافی سرایدار در این خصوص بر عهده واحد مذکور خواهد بود.
ماده 59 - در میهمانیهای شبهای غیر تعطیل بعد از ساعت 22 و در شبهای تعطیل بعد از ساعت 24  رعایت سکوت کامل ساختمان (چه از جهت صدای میهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی) الزامی است.
ماده 60 - استفاده از پارکینگ جهت برگزاری مجالس  اختصاصی ساکنین صرفاً با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنین امکان¬پذیر خواهد بود. در این¬صورت جهت جبران هزینه¬های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق  پرداخت شود.
تبصره 8 - برگزاری مجمع عمومی ساختمان در محل پارکینگ از ماده فوق مستثنی است.
ماده 61 - قراردادن اشیاء و آسیب رساندن به پوشش عایق کف پشت¬بام (ایزوگام) ممنوع است و در صورت این اتّفاق جبران هزینه¬های تعمیرات بر عهده واحد آسیب زننده است.
ماده 62 - زمان بازنمودن و بستن شیرهای رادیاتور در شوفاژخانه به ترتیب 20 مهر هر سال و 20 فروردین ماه است. تغییر این زمان بر اساس درجه حرارت هوا بر عهده مدیر است.
فصل ششم: متفرقه
ماده 63 - اجرای این مقررات برای تمامی ساکنین و مالکین ساختمان الزامی است.
ماده 64 - مدیر مکلّف است این مقررات را به هر یک از مالکین یا ساکنین جدید ساختمان ابلاغ نماید. همچنین هر یک از مالکین پیش از اجاره یا فروش ملک خود موظف است این مقررات را به مستاجر یا خریدار ملک اعلام نماید.
ماده 65 - بدیهی است قوانین و مقررات مصوب کشور مافوق این مقررات بوده و هر میان این مقررات و قوانین مصوب کشور تناقضی ایجاد شود ملاک قوانین مصوب کشور خواهد بود
http://www.farshidhashemi.blogfa.com/cat-77.aspx
در ساختمان شما یک واحد است که شارژر نمی‌دهد؟ با نحوه محاسبه شارژ مشکل دارید؟ آب و برق و گاز مشاع است؟ شرایط پارکینگ چگونه است؟ سرایدار چه حقی دارد؟ مدیر ساختمان چه وظایفی دارد؟ مجمع چیست؟ اینها...
اساس نامه آپارتمان نشینی
1393/11/4
از آن جا که آپارتمان محل سکونت افراد است و تمام اتفاقات و مراحل مختلف زندگی اعضای خانواده در همین محل شکل می گیرد و تاثیر می پذیرد بهتر است که همه افراد برای ایجاد آرامش و آسایش بیشتر و در عین حال حفظ و ارتقای موقعیت اجتماعی و خانوادگی خود با قوانین اجتماعی مربوط به آپارتمان نشینی آشنایی کامل داشته باشند و در انجام و رعایت کامل آن بکوشند.
نکاتی که در اینجا یادآور می شویم گوشه ای از قوانین اجتماعی آپارتمان نشینی است و در صورتی که مورد توجه و اجرا قرار بگیرد اغلب مشکلات و سختی های مجتمع نشینی را در خود حل می نماید و آرامش و آسایش خانه های قدیمی را به ارمغان می آورد.
 لازم است بپذیریم که آپارتمان ملک شخصی ما نیست و به نسبت واحدهای موجود در مجتمع دارای شریک هستیم.
 ما تنها به میزان مالکیتی که در آن مجتمع داریم حق دخالت در امور و ارایه نظر داریم.
 بهتر است از همان ابتدای اقامت از کلیه حق و حقوق خود در آپارتمان مطلع شویم. محل پارک اتومبیل و انباری خود را طبق سند شناسایی کنیم و از اشغال پارکینگ و انباری دیگران هر زمان و به هر دلیل بپرهیز کنم.
 مکان های عمومی آپارتمان مختص ما نیست و دیگران هم به همان نسبت حق استفاده دارند و هیچکس حق تصرف مکان های عمومی را بدون رضایت و اجازه کامل سایر شرکا ندارد.
 گذاشتن کفش یا وسیله های شخصی مانند گلدان و تابلو غیره در راهروی آپارتمان و محل گذر سایر همسایه ها ممنوع است.
 صحبت کردن در راه پله ها یا از پنجره آپارتمان خلاف ادب و نزاکت است.
 ریختن آشغال در راه پله، حیاط و پارکینگ آپارتمان جایز نیست.
 هرگونه تغییر در نما و شکل ظاهری آپارتمان ولو این که با هزینه خودتان باشد باز هم باید با نظر سایر مالکین صورت پذیرد.
 پیش از برگزاری میهمانی و مراسمی که تا دیروقت طول می کشد و رفت و آمد و سر وصدا افزایش می یابد باید تک تک همسایه ها را در جریان گذاشت و از آن ها اجازه گرفت. در چنین مواقعی که همسایه شما را در جریان می گذارد و اجازه می گیرد بهتر است با روی خوش با او نهایت همکاری را داشته باشید.
 زمانی که قصد پختن غذا، نذری یا هر استفاده دیگری از آب، گاز و برق عمومی را دارید علاوه بر مسئولین ساختمان باید از تک تک همسایه ها اجازه بگیرید.
 اگر ناگزیر شدید تا از پارکینگ همسایگان استفاده کنید از قبل با آن ها هماهنگ نمایید و بدون اجازه اتومبیلی در پارکینگ دیگران پارک نکنید.
 در اوقات استراحت مانند ساعات پایانی شب، ظهرها و روزهای تعطیل از بازی بچه ها در پارکینگ و حیاط آپارتمان که منجر به آلودگی صدا می شود جلوگیری کنید. در این زمان ها صحبت کردن با صدای بلند در فضای آپارتمان خلاف ادب است.
 جابه جا کردن میز و صندلی یا هر وسیله دیگر و ضربه زدن به دیوارها موجب می شود تا همسایه های شما مورد آزار و اذیت قرار بگیرند. حتی الامکان از این کارها جلوگیری کنید یا در زمان مناسبی نسبت به انجام آن اقدام کنید.
  گذشت، همکاری و همراهی با همسایگان از اساس آپارتمان نشینی است.
 از امکانات رفاهی و عمومی آپارتمان به نحو احسن و با دقت استفاده کنید از بالابردن استهلاک بی مورد آن ها بپرهیزید.
 
از قوانین آپارتمان که به تصویب ساکنین و مسئولین رسیده است پیروی کنید.
 شارژ و هزینه های ماهیانه خود را به موقع پرداخت کنید.
 نظافت آپارتمان را رعایت کنید.
 با همسایگان دعوا و جر و بحث نکنید.
  به اموال همسایگان خسارت وارد نکنید.
 بدون اجازه به وسایل دیگران دست نزنید و آن ها را جا به جا نکنید حتی اگر در مکان عمومی باشد.
 به همسایگان امر و نهی نکنید آن ها هم به اندازه شما از آن آپارتمان سهم دارند. اگر هم سهمشان کم تر باشد بازهم حق امر و نهی به آن ها را ندارید.
 پشت سر همسایه ای غیبت نکنید و مسایل شخصی آن ها را برای دیگر همسایگان بازگو نکنید.
  همیشه در جلسات عمومی آپارتمان شرکت کنید و هنگام حل مشکلات ساختمان عصبانی نشوید و جر و بحث و توهین نکنید.
صدای دعوا و جر و بحث خانوادگی شما ممکن است به بیرون از واحدتان منتقل شود و به گوش همسایگان برسد که تاثیر بسزایی در آبرو و شخصیت خانوادگی شما خواهد داشت.
 از همسایه ها انتظار بی مورد و بیش از اندازه نداشته باشید.
  اوقات استراحت درب منزل همسایه ها نروید.
 از ارایه اطلاعات خصوصی همسایگان به غریبه ها و افراد بیگانه خودداری کنید.
 هنگام ورود خروج درب اصلی ساختمان را ببندید.
 در مصرف انرژی عمومی آپارتمان صرفه جویی کنید.
 تمامی همسایگان حق این را دارند که کلید قفل های تمام مکان های عمومی از قبیل پشت بام، حیاط عمومی و موتورخانه و غیره را داشته باشند.
 نگهبان و سرایدار ساختمان باید به یک میزان به اعضای ساختمان سرویس دهی کند.
 هرگونه خرابی را باید فورا به مسئول ساختمان اطلاع داد یا با هماهنگی او نسبت به تعمیر آن اقدام کرد.
http://www.farshidhashemi.blogfa.com/cat-77.aspx
از آن جا که آپارتمان محل سکونت افراد است و تمام اتفاقات و مراحل مختلف زندگی اعضای خانواده در همین محل شکل می گیرد و تاثیر می پذیرد بهتر است که همه افراد برای ایجاد آرامش و آسایش بیشتر و در عین حال حف...
امتناع از پرداخت شارژ آپارتمان
1393/11/4
همان طور كه مي‌دانيم هر آپارتمان داراي قسمتهاي اختصاصي و مشترك است و مقصود از قسمت مشترك، بخشهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنهاست كه به طور مستقيم يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركا و ساكنان قرار مي‌گيرد مانند راه پله‌ها، آسانسور، حياط، پشت بام و ...
هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد و بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي با مالكان يا قائم مقام قانوني آنها و‌ظيفه دارند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب كنند. مدير هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي است و موظف مي‌باشد مخارج مربوط به قسمتهاي مشترك را ماهيانه جمع آوري و در رديفهاي مربوط هزينه كند.
در صورت خودداري مالك يا مستأجر يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترك، مدير ساختمان مراتب را از طريق اظهار نامه به او ابلاغ اظهار نامه سهم بدهي‌اش را پرداخت نكند مدير ساختمان مي‌تواند از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غيره به او خودداري كند. در اينجا بايد توجه داشت كه منظور فقط خدمات مشترك است پس اگر برق يا آب اختصاصي مالك امتناع كننده از هزينه شارژ باشد مدير نمي‌تواند آن را قطع كند. پس براي قطع خدمات مشترك بايد به دو نكته توجه داشت:
1. برگ اظهار نامه براي امتناع كننده از طريق دادگستري فرستاده شود و ده روز از تاريخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالك يا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع كند.
2. مدير ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترك را دارد نه خدمات اختصاصي را. بنابراين اگر مدير ساختمان بدون رعايت مراتب بالا خدمات مشترك را قطع كند خودش قابل تعقيب بوده و از نظر كيفري به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محكوم مي‌شود. (ماده 690 قانون مجازات اسلامي)
پرسش : اگر با قطع خدمات مشترك باز هم هزينه را پرداخت نكرد چه اقدامي از سوي مدير بايد انجام شود؟
پاسخ : اگر مالك يا مستأجر عليرغم قطع خدمات مشترك باز هم از پرداخت بدهي‌اش امتناع كرد مدير ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبناي اظهار نامه ابلاغ شده كه در بالا از آن صحبت كرديم عليه شخص امتناع كننده اجرائيه صادر مي‌كند.
پرسش : آيا راه ديگري هم براي الزام فرد ممتنع وجود دارد؟
پاسخ : در صورتي كه خدمات مشترك ممكن يا موثر نباشد مدير ساختمان مي‌تواند به دادگاه عمومي حقوقي دادخواست بدهد. دادگاه به اين گونه شكايتها خارج از نوبت رسيدگي مي‌كند. و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي‌شود محروم مي‌كند و تا دو برابر مبلغ بدهي او را به نفع مجموعه جريمه خواهد كرد.
پرسش : چنانچه مالك يا مستاجر به نظر مدير ساختمان معترض باشد چه بايد كند ؟
پاسخ : نظر مدير ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالك در دادگاه عمومي حقوقي محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به اين اعتراض خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي مي‌كند و راي مي‌دهد و اين راي قطعي است و در مواردي كه خدمات مشترك قطع مي‌شود و رسيدگي سريع به اعتراض مالك يا مستأجر ممكن نباشد چنانچه دلايل معترض قوي بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصميم قطع خدمات مشترك را صادر خواهد كرد.
پرسش : هزينه‌هاي مشترك بر چه مبنايي تعيين مي‌شوند و آيا قابل اعتراض‌اند؟
پاسخ : تعيين نحوه محاسبه هزينه‌هاي مشترك قبل از هر چيز به اراده و تصميم اهالي همان ساختمان بر مي‌گردد كه مي‌توانند به هر نحوي آن را تعيين كنند اگر روش خاصي به اين منظور تعيين نشده باشد سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان از هزينه‌هاي مشترك بر دو پايه است:
1 - آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد مانند آب، گازوئيل، گاز، آسفالت پشت بام و ... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان محاسبه مي‌شود.
2 - ساير مخارجي كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد مانند هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان ، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري شوفاژ خانه و تأسيسات، تزئينات قسمتهاي مشترك ساختمان، نظافت محوطه و ... به طور مساوي محاسبه مي‌شود. در هر صورت هر يك از واحدها كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد، مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي كند و در صورت رد اعتراض به دادگستري مراجعه نمايد.
آگاه شریف
http://www.farshidhashemi.blogfa.com/cat-77.aspx
همان طور كه مي‌دانيم هر آپارتمان داراي قسمتهاي اختصاصي و مشترك است و مقصود از قسمت مشترك، بخشهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنهاست كه به طور مستقيم يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركا و ساكنان قر...
آنچه باید در مورد فرهنگ آپارتمان نشینی بدانیم؟
1393/11/4

چنانچه مجمع عمومی ساختمان با اکثریت آرا , نصب دوربین مدار بسته را جهت کنترل تردد افراد در آپارتمان خود تصویب نکرده باشد ,اگر برخی مالکین اقدام به نصب دوربین مدار بسته کنند عملی غیر قانونی انجام داده اند , زیرا طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمانها اداره امور مربوط به قسمت های مشترک باید مطابق قرارداد فی مابین اکثریت مالکین ساختمان باشد
 
فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان
پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان های ساختمان است و مالکان آپارتمان ها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند . قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد های اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ,زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است . اگر چه در این خصوص قانون تملک آپارتمان ها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید می شود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است
 
 
خسارت به علت تعمیرات
اگر هنگام تعمیر آپارتمان در اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی به آپارتمان های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود , مالک آپارتمان زیان دیده می تواند با تقدیم داد خواست به داد گاه , زیان های وارده به خود را از مالک مقصر بخواهد . داد گاه نیز پس از بررسی و نظریه کارشناس رسمی دادگستری می تواند مالک مقصر را به استناد ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 329 قانون مدنی محکوم کند
 
 
هزینه های ثابت
هزینه های ثابت ,هزینه هایی است که باید به طور مساوی بین واحد ها تقسیم و از آنها وصول شود . به عبارت دیگر این هزینه ها طبق ماده چهار قانون تملک آپارتمانها به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به طور مساوی تقسیم خواهد شد زیرا مطابق ماده 33 آیین نامه اجرایی هزینه های ثابت ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد و از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار , نگهبان , متصدی آسانسور, هزینه های نگهداری تاسیسات, قسمت های مشترک و ...است
 
 
حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان
بنا بر قاعده هر کس برای دیگران کاری انجام دهد , مستحق دریافت اجرت است . مدیر ساختمان ولو اینکه از بین مالکان انتخاب شود , باید حق الزحمه ناشی از مدیریت خود را از صندوق ساختمان در یافت کند . اگر مدیر خارج از مالکان انتخاب شود , در دریافت حق الزحمه او به طریق اولی تردیدی وجود ندارد اما چنانچه از میان مالکان انتخاب شود , اصولا مستحق اجرت است مگر اینکه خود با توافق شرکا بخواهد به طور مجانی مدیریت ساختمان را تقبل کند
 
 
پنجره ناهمسان
برای جلوگیری از تعویض پنجره غیر همسان ساختمان , ابتدا مدیر ساختمان باید شفاها یا طی اضهار نامه به مالک متخلف تذکر دهد . در صورتی که مالک یاد شده همچنان بر عمل خود مصر باشد , مدیر ساختمان می تواند با تقدیم داد خواست به داد گاه حقوقی او را وادار به نصب پنجره همگون با سایر پنجره های ساختمان کند . دادگاه نیز با بررسی موضوع و تعیین کارشناس رسمی دادگستری پس از احراز صحت امر , مالک متخلف را محکوم به قلع پنجره غیر همسان و نصب پنجره مشابه با دیگر واحد های ساختمان خواهد کرد
 
 
مسئولیت پرداخت هزینه های مشترک ساختمان
طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر , تعمیرات کلی و اساسی آپارتمان مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد , بر عهده صاحب آپارتمان است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد , با مستاجر خواهد بود , مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد
 
 
کندن ملحقات آپارتمان پس از فروش  
در هنگام خرید و فروش آپارتمان هرگاه قبل از تنظیم سند رسمی فروشنده لواحقی مانند موکت , هود ,شومینه و از این دست ملحقات را کنده باشد , خریدار می تواند از تحویل گرفتن آپارتمان خود داری کند و با تامین دلیل از حضور در دفتر خانه خودداری و با تقدیم داد خواست علیه فروشنده اقامه دعوا و اورا ملزم کند تا لواحق مورد نظر را به حالت اولیه برگرداند . چنانچه خریدار پس از تنظیم سند رسمی متوجه شود که لواحق مذکور کنده شده چون در آن حالت آپارتمان معیوب محسوب می شود لذا طبق ماده 422 قانون مدنی خریدار در قبول آپارتمان معیوب یا گرفتن تفاوت قیمت معیوب و صحیح و یا فسخ معامله مختار است
 
 
مدیر و تصمیمات مجمع عمومی
حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی است و مدیران باید اقدامات لازم را برای حفظ ساختمان از هر نوع آسیب و خرابی انجام دهند . تصمیمات مجمع عمومی عادی نیز در راستای حفظ و اداره ساختمان اتخاذ می شود و مدیران برای اداره ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی هستند . اگر چه در مواردی که مصوبات مجمع عمومی عادی خلاف قواعد آمره قانون تملک آپارتمان ها باشد , مدیر مکلف به تبعیت از آنها نیست اما در صورتی که بر خلاف قواعد تکمیلی مجمع عمومی تصمیماتی اتخاذ کند , مانعی ندارد و مدیر باید از آن تصمیمات تبعیت کند
 
 
دعوت مالکین برای مجمع عمومی
قانونگذار نحوه دعوت از مالکین را برای تشکیل مجمع عمومی معین نکرده است . بنابر این مالکان خود باید در این مورد به توافق برسند و تعیین کنند که آیا دعوت از اعضای مجمع از طریق نصب اطلاعیه روی تابلوی اعلانات ساختمان صورت گیرد یا از طریق ارسال دعوتنامه به وسیله پست سفارشی به نشانی آنها , همچنین با توجه به اینکه محل تشکیل جلسات هم مشخص نیست , مالکین باید نسبت به تعیین محل جلسه اقدام کنند . در این آگهی ضمن تعیین محل جلسه برای تشکیل مجمع عمومی باید دستور جلسه و تاریخ تشکیل مجمع نیز ذکر شود
 
 
ممنوعیت و تعارض طبقه جدید
فضای بالای ساختمان ,مشاع بین مالکان است و هیچ کدام بدون اذن دیگری حق تصرف ندارند . به علاوه ساختن طبقه جدید با حق مالکیت اختصاصی شریک دیگر نیز منافات دارد . این تعارض در مورد طبقه پایین آشکار است , زیرا اگر او بخواهد بنایی بالای طبقه فوقانی بسازد , ناچار است که از سقف آن به عنوان کف اتاق ها استفاده کند و دیوار های ساختمان نو را بر دیوارهای آن بگذارد که این حق را ندارد
 
 
خسارت بر اساس تعمیرات
اگر هنگام تعمیر آپارتمان در اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی به آپارتمان های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود , مالک آپارتمان زیان دیده می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه , زیان های وارده به خود را از مالک آپارتمان تعمیر کننده بخواهد . دادگاه نیز پس از بررسی شکایت و تقاضای نظر کارشناس رسمی دادگستری , و حضور کارشناس در ملک مورد نظر و بررسی همه جانبه ابعاد خسارت می تواند مالک مقصر را به استناد ماده 9 قانون تملک آپارتمانها و ماده 329 قانون مدنی محکوم کند
 
 
قسمت اختصاصی  
در مجتمع های ساختمانی , قسمت های اختصاصی شامل واحد های آپارتمانی و (درصورت داشتن ) ملحقات و متعلقات مانند پارکینگ و انباری و غیره است که طبق صورت مجلس تفکیکی , موقیعت و مساحت هر یک از آنها مشخص و اسناد رسمی جداگانه برای هر کدام صادر شده است . ماده دو قانون تملک آپارتمان ها و ماده دو و یک آیین نامه های اجرایی آن , قسمت های اختصاصی را را اینچنین تعریف می کند : قسمت های اختصاصی عبارتند از قسمت هایی از ساختمان که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معین یا قائم مقام او بوده و یا عرفا متعلق به او باشد
 
 
سهم مخارج مشترک  
ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها در مورد تعیین و تقسیم سهم هر یک از مالکان آپارتمانها مقرر می دارد که << حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد ...>>> همچنین مطابق تبصره سه همان ماده <<چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی , امکان دسترسی به آن باشد , هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت بر عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است
 
اندوخته صندوق
معمولا هر ساختمانی بر اثر فرسودگی مداوم نیازمند تعمیرات جزیی و گاه کلی است . البته زمان این فرسودگی و نقصان در قسمت های مختلف ساختمان در بسیاری از موارد قابل پیش بینی نیست , بنابر این برای اینکه مدیر مجموعه در اینگونه موارد دچار مشکل نشود ایجاد اندوخته ای دائمی برای این دست مصارف کاملا ضروری است و این اندوخته باید از محل پول های اضافه بر شارژی که از مالکان گرفته می شود برای حفظ و نگهداری ساختمان تامین شود
 
عزل مدیر
چنانچه مالکان نخواهند مدیر یا مدیران ساختمان در سمت خود باقی بمانند یا مواردی پیش می آید که به لحاظ سوء عملکرد و تخلف یا تخلفات عمده و غیر قابل قبول مدیر یا مدیران , مالکان ناچارند پیش از انقضای مدت ماموریت , مدیر یا مدیران مزبور را از سمت خود عزل کنند, در این صورت با برگزاری مجمع عمومی فوق العاده نسبت به عزل مدیر یا مدیران مذکور اقدام کرده و همان جلسه نیز مدیر جدید را انتخاب می کنند
 
مدیریت مشارکتی
در ساختمان های کوچک که از اکثریت واحد های آپارتمانی برخوردار نیستند , بهتر است اداره ساختمان به صورت مشارکتی انجام شود , به این معنا که پس از انتخاب یک نفر مدیر از بین ساکنان, چند نفر نیز مسئولیت هایی را متقبل شوند و زیر نظر مدیر ساختمان انجام وظیفه کنند . اما در ساختمان های بزرگ این شیوه به لحاظ کثرت افراد و کمی مسئولیت قابل اجرا نیست چرا که کمتر کسی حاضر به پذیرش مسئولیت ها می شود . بنابر این حتما لازم می شود در مجتع عای بزرگ هیات مدیره ای با تشکیلات منظم اداری به اداره ساختمان بپردازند یا از شرکت هایی برای اداره ساختمان استفاده شود   
 
http://www.farshidhashemi.blogfa.com/cat-77.aspx
چنانچه مجمع عمومی ساختمان با اکثریت آرا , نصب دوربین مدار بسته را جهت کنترل تردد افراد در آپارتمان خود تصویب نکرده باشد ,اگر برخی مالکین اقدام به نصب دوربین مدار بسته کنند عملی غیر قانونی انجام دا...
آیین نامه ای برای هزینه های آپارتمان ؟؟
1393/11/4
از آنجاییکه فرهنگ آپارتمان نشینی هنوز در کشور ما جا نیفتاده است و قوانین مربوط به آپارتمان هم در کشور به نظرم منطبق با وضعیت هزینه هانیست چند تا دستورالعمل نوشتم که یکی را جهت استفاده برای شما می گذارم :
به منظور رعايت مقررات و آسايش و آرامش ساكنان آپارتمان       و چگونگي پرداخت هزينه ها و انجام كارها در ساختمان آيين نامه ذيل تدوين شده است  كه درصورت تاييد اكثريت نمايندگان ( مالكان / مستاجرين ) واحدها براي همه ساكنان لازم الاجرا مي باشد:
1-    مسئول ساختمان يكي از نمايندگان واحدهاي ساختمان (ترجيحا" از مالكان ساختمان)   مي باشد كه به مدت يك سال با راي اكثريت  تعيين مي شود .
2-    كليه دريافتها و پرداختهاي ساختمان توسط مسئول ساختمان  بايستي در دفتر ثبت گرديده ودر پايان مسوليت به نفر بعدي ارائه گردد.
3-    در قبال انجام هزينه ها  و دريافتيها توسط مسئول ساختمان بايستي رسيد و قبض صادرگردد .
                      هزينه هاي پرداختي  واحدها به شرح ذيل مي باشد:
4-    هزينه آب با توجه به قبض دريافتي برمبناي تعداد نفرات هر واحد تعيين مي شود .
5-    هزينه برق و گاز مصرفي به نسبت تعداد واحدها تقسيم به نسبت مي شود(به استثناي واحدهاي خالي)
6-    هزينه نظافت ساختمان هر ماه بعهده يكي از واحدها خواهد بود . كه ازطريق مسئول ساختمان دريافت و به كارگر مربوط داده مي شود .
7-    هزينه تاسيسات و آسانسور در صورت سرويس و تعميرات به نسبت تعداد واحدها تقسيم مي شود(به استثناي واحدهاي خالي)
8-    هزينه درب پاركينگ در صورت خرابي و تعميرات بعهده واحدهاي داراي پاركينگ    مي باشد .
9-    هزينه هاي راه اندازي استخر (در صورت تمايل ساكنان ) به نسبت واحدهاي استفاده كننده مي باشد .
10-           از واحدهاي خالي ساختمان به منظور هزينه هاي  نگهداري(احتمالي ساختمان) مبلغ 50000 ريال ماهيانه از مالك  دريافت خواهد شد.
11-           شست و شوي اتومبيل و فرش درساختمان و استفاده از آسانسور جهت حمل بارهاي حجيم و سنگين و اسباب كشي ممنوع مي باشد
12- در صورت نقل و انتقال (اعم از خريد و فروش و يا اجاره آپارتمان) بايستي مسئول ساختمان در جريان كار قرار گرفته و تسويه حساب واحد مربوطه مشخص گردد.
http://www.farshidhashemi.blogfa.com/cat-77.aspx
از آنجاییکه فرهنگ آپارتمان نشینی هنوز در کشور ما جا نیفتاده است و قوانین مربوط به آپارتمان هم در کشور به نظرم منطبق با وضعیت هزینه هانیست چند تا دستورالعمل نوشتم که یکی را جهت استفاده برای شما می گذا...
بايدها و نبايدهاي آپارتمان نشيني
1393/11/4
نزديك به سه دهه است كه آپارتمان نشيني با همه محاسن و معايبي كه دارد در كشور ما متداول گرديده است. ازدياد جمعيت، كمبود زمين براي احداث خانه‌هاي تك واحدي، امنيت بيشتر در مجتمع‌هاي مسكوني، توان مالي شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم مي‌گذارند. سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم مي‌گذارند. سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان به هر يك از اين دلايل، ادبيات و فرهنگ خاصي مي‌طلبد كه عدم آشنايي و رعايت آنها موجب بروز كدورت‌ها و اختلاف‌هاي فراوان بين ساكنين مي‌گردد. البته يكي از علت‌هاي بروز اين اختلاف‌ها، ناآشنايي برخي از ساكنين با حقوق و تكاليفشان است. لذا در اين مختصر تلاش مي‌گردد كه عمده ترين مقررات مربوط به آپارتمان نشيني توضيح داده شوند. با اين اميد كه در سايه افزايش دانش حقوقي شهروندان، زمينه همزيستي مسالمت اميز هر چه بيشتر بين آنها فراهم گردد.
مالكيت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است : 1- مالكيت اختصاصي درصورتي كه تعداد مالكين آپارتمان‌ها از سه نفر بيشتر باشد مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود و در اوليه جلسه مدير يا هيئت مديره را انتخاب مي‌كند.
 
 
تعريف آپارتمان :
در قانون از آپارتمان تعريفي به عمل نيامده است ولي در اصطلاح مي‌توان گفت: آپارتمان عبارتست از يك واحد مستقل در ساختمان چند طبقه كه از آن براي سكونت يا جهت كسب و پيشه استفاده مي‌شود.
مالكيت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است:
1.    مالكيت اختصاصي
2.    مالكيت مشترك
قسمت اختصاصي : به بخشي از ملك گفته مي‌شود كه فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالكن.
قسمت مشترك : قسمت‌هايي از ساختمان است كه كليه مالكين حق استفاده از آن را دارند كه شامل اين مكان‌ها مي‌باشد: زمين زير بنا (خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد). تاسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل چاه آب، پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رختشويخانه، تابلوهاي برق، كنترها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع شده باشد، آسانسور، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از هر قبيل مانند لوله‌هاي فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه‌هاي شوت زباله، اسكلت ساختمان، تاسيسات مربوط به راه پله وسايل تامين كننده روشنايي تلفن، زنگ اخبار، شيرهاي آتش نشاني، پشت بام و تاسيساتي كه در پشت بام براي استفاده عمومي احداث گرديده است، نماي خارجي ساختمان، محوطه ساختمان، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي دارند و در سند اختصاصي قيد نگرديده‌اند. پله‌هاي ورود به پشت بام و پله‌هاي ايمني، درها و پنجره‌ها، راهروها و پاگردها كه در قسمت‌هاي غير اختصاصي باشند. ديوارهاي حد فاصل بين قسمت‌هاي اختصاصي چنانچه جزو اسكلت ساختمان نباشند، بين آن قسمت‌ها مشترك هستند.
اداره امور ساختمان :
در صورتي كه تعداد مالكين آپارتمانها از سه نفر بيشتر باشد مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود و در اولين جلسه مدير يا هيئت مديره را انتخاب مي‌كند. مدير مي‌تواند از اعضاي ساختمان باشد يا از خارج انتخاب شود. براي رسميت مجمع عمومي، حضور بيش از نصف مالكين آپارتمان‌ها ضروري است و در صورت عدم حصول اكثريت، درجلسه سوم با راي اكثريت حاضر در جلسه تصميمات به تصويب مي‌رسد و آراي اتخاذ شده توسط حاضرين در جلسه، توسط مدير به ساكنين غايب اطلاع داده مي‌شود.
اختيارات و وظايف مديران :
مدير آپارتمان مسوول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصميم‌هاي مجمع عمومي را به اجرا در مي‌آورد. مدير براي مدت دو سال انتخاب مي‌شود. البته ممكن است مجمع براي سال‌هاي بعد هم او را انتخاب كند.
مجمع عمومي علاوه بر انتخاب هيئت مديره يك خزانه دار نيز انتخاب مي‌كند كه نسبت به تنظيم هزينه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام نمايد.
هيئت مديره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزي بيمه كند و هزينه بيمه را بين شركا تقسيم نمايد. در صورت عدم بيمه و وقوع آتش سوزي هيئت مديره مسئول جبران خسارت‌ها است.
چنانچه تعداد واحدها بيش از 10 آپارتمان باشد انتخاب يك دربان براي مجموعه ضروري است.
هزينه آپارتمان‌ها :
مالكين آپارتمان‌ها موظفند هزينه‌هاي مشترك و مستمري را كه براي قسمت‌هاي مشترك ساختمان ضروري است مانند آب، برق، گازوييل، گاز و غيره پرداخت نمايند. هزينه‌هاي قابل پرداخت يا بستگي به مساحت ارتباطي ندارند مانند هزينه تاسيسات، سرايدار، دربان، دستمزد هيئت مديره و غيره.
پرداخت هزينه آپارتمان توسط مالك يا مستاجر آن، بستگي به قرار داد تنظيم شده بين آنها دارد. چنانچه مالك طبق قرار داد از پرداخت هزينه خودداري نمايد، مستاجر مي‌تواند آن را از اجاره بها كسر كند. چنانچه مستاجر از پرداخت هزينه خودداري نمايد، هيئت مديره حق دارد براي دريافت آن به مالك مراجعه كند.
هيئت مديره مي‌تواند براي تامين هزينه مبلغي را از صاحبان آپارتمان‌ها بعنوان تنخواه گردان اخذ نمايد.
مدير آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصميم‌هاي مجمع عمومي را به اجرا درمي‌آورد.
چنانچه سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري فرسودگي كامل بنا و بيم خطر جاني و مالي ناشي از آن را گواهي نمايند ساختمان قابل تجديد بنا خواهد بود.
وظايف دفاتر اسناد رسمي :
دفاتر اسناد رسمي موظفند هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلحع هبه و ... گواهي تسويه حساب هزينه‌هاي مشترك را كه به تأييد هيئت مديره يا مدير ساختمان رسيده باشد، از مالك دريافت نمايند.
تعميرات آپارتمان‌ها:
چنانچه سه فر از كارشناس‌هاي رسمي دادگستري فرسودگي كامل بنا و بيم خطر جاني و مالي ناشي از آن را گواهي نمايند ساختمان قابل تجديد بنا خواهد بود.
چنانچه اقليتي از صاحبان واحدها نسبت به جديد بنا رضايت ندهند، مالكين موافق تجديد بنا مي‌بايست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبي براي آنها اجاره كنند تا به مكان جديد منتقل شوند. در صورتي كه مخالفين از انتقال به خانه اجاره‌اي خودداري كردند. هيئت مديره يا مدير به دادگستري يا مجتمع قضايي مراجعه مي‌كند و با اخذ دستور تخليه آن واحدها، نسبت به اين كار اقدام مي‌نمايد.
چند توصيه مهم :
ساكن قسمت‌هاي اختصاصي مجتمع‌ها موظفند در جهت رعايت حسن همجواري، بعضي بايدها و نبايدها را مورد توجه قرار دهند و به آنها عمل نمايند. هر چند اين موارد در قانون پيش بيني نشده است ولي رعايت آنها توسط آپارتمان نشين‌ها موجب مي‌گردد كه از بروز اختلاف‌ها و تنش‌هاي گوناگون جلوگيري شود. بنابراين براي آگاهي بيشتر شهرواندان موارد زير توصيه مي‌گردد:
1.    ايجاد سر و صداي غير متعارف از ساعت يك تا چهار بعدازظهر و نه شب تا نه صبح روز بعد ممنوع مي‌باشد. صداي راديو، تلويزيون و ديگر وسايل پخش موسيقي نيز در ساعت فوق مي‌بايد فقط در داخل آپارتمان محل استقرار آنها قابل شنيدن باشد.
2.    هرگونه كاري به خصوص كارهاي ساختماني كه ايجاد صداي ناهنجار مي‌نمايد، بايد با هماهنگي مديريت ساختمان فقط در ساعت 8و30 دقيقه تا 13و30 دقيقه و همچنين 15 و 30 دقيقه تا 18 و 30 دقيقه روزهاي غير تعطيل انجام پذيرد.
3.    پاركت‌هاي چوبي و كف پوش‌هاي پلاستيكي را فقط مي‌توان پوليش نمود و نبايد آنها را با سنگ يا سراميك و ديگرش پوشش‌هايي كه صدا را تشديد مي‌نمايند، تعويض كرد.
4.    در مواردي كه كف آپارتمان‌ سنگ،سراميك يا چوب باشد و راه رفتن و كشيدن اجسام بر روي آنها در طبقه پايين صداهاي ناهنجار ايجاد كند، توصيه مي‌شود حداقل 75 درصد كف با قالي يا موكت پوشانده شود.
5.    كف سايي سنگ قسمت‌هاي اختصاصي بايد با اجازه كتبي مالك و مديريت ساختمان صورت گيرد و هنگامي انجام شود كه امكان بازديد ازطبقه زيرين وجود داشته باشد. كليه مواد حاصله از كف سايي مي‌بايد به سرعت جمع شود و در محل مناسبي در خارج از ساختمان دفع گردد. مديران ساختمان بايد توجه نمايند كه ريختن مواد اسيدي حاصل از كف سايي به داخل فاضلاب ساختمان موجب گرفتگي و فرسايش لوله‌هاي فاضلاب مي‌شود همچنين نفوذ اين مواد به سطح زيرين سنگ باعث خوردگي لوله‌هاي مستقر در كف و تركيدگي، بخصوص در محل اتصالات مي‌شود. بنابراين توصيه مي‌شود هنگام كف سايي و پس از اتمام آن سقف طبقه پايين بازرسي شود.
6.    تا حد امكان مي‌بايد ساكنين محترم را از كف سايي منصرف نمود و تميز كاري با روش هاي ديگر را به آنها توصيه نمود. ضمن اينكه به آنها يادآوري شود كه در اين مورد جبران‌ زيان‌هاي احتمالي به طبقه زيرين بر عهده مالك طبقه بالاست.
هر گونه تغيير در نما، سر در يا بالكن‌هاي اختصاصي ممنوع است مگر با توافق اكثريت مالكين.
ساكنين هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگي لوله‌هاي فاضلاب، سر رفتن آب وان يا سينك مي‌باشد.
7.    هر گونه تغيير در نما، سر در يا بالكن‌هاي اختصاصي ممنوع است مگر با توافق اكثريت مالكين.
8.    تعميرات و تغييرات داخلي و خارجي كه موجب صدمه به اسكلت ساختمان مي‌شود به هيچ وجه مجاز نمي‌باشد.
9.    ساير تعميرات و تغييرات داخلي آپارتمان‌ها و بخش‌هاي اختصاصي مانند انبار مي‌بايد با اجازه كتبي مالك و تاييد مديريت ساختمان در حد معقول انجام شود.
10.    ساكنين هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگي لوله‌هاي فاضلاب، سر رفتن آب وان يا سينك مي‌باشد.
11.    سايبان، نرده حفاظ، بند (براي آويزان نمودن لباس) كه از بيرون ساختمان قابل رويت باشند، كولر و وسايل ديگري نبايد در بالكن‌ها نصب يا آويزان گردند مگر با اجازه كتبي مديريت و بر حسب ضرورت.
12.    نصب هر گونه آنتن قابل رويت بر روي نما يا در بالكن ساختمان بدون اجازه مديريت ساختمان قدغن مي‌باشد.
13.    هيچ گونه وسايل شخصي نبايد بيرون از پنجره در پاگردهاي عمومي، پاسيو، جلوي درب ورودي آپارتمان، در محوطه و پاركينگ قرار داده شود. به خصوص ساكنين طبقه همكف كه معمولا فقط راه به پاسيو دارند.
14.    از گذاشتن مواد آتش زا، ماشين لباسشويي و ديگر تجهيزات، قفس پرنده و هر گونه جسم خطرناك كه باعث ايجاد، سر و صدا است خودداري شود اگر چه اين بخش تنها از طريق آپارتمان همكف قابل دسترسي باشد. حفظ و نگهداري ان به عهده مالك قسمت‌هاي اختصاصي آن واحد ميباشد ولي استفاده از آن نبايد موجب سلب آسايش ديگران گردد.
15.    چنانچه خرد كن زباله در سينك آشپزخانه تعبيه نشده است، از نصب آن در سينك خودداري گردد. از پرتاب آشغال به بيرون از آشپزخانه بايد پرهيز نمود. زباله مي‌بايست به طور صحيح در داخل شوت زباله قرار گيرد يا در ساعت جمع آوري زباله در محل مقرر بيرون از ساختمان گذاشته شود.
16.    نگهداري سگ، كبوتر، قناري، خرگوش و بطور كلي حيوانات در قسمت‌هاي مشترك مانند پاسيو، هال، بالكن، تراس و محوطه ممنوع است اگر چه استفاده از آن مختص يك يا چند واحد باشد. مديران ساختمان نبايد در اين مورد چشم پوشي نمايند زيرا ممكن است علاوه بر نارضايتي ساير ساكنين، آن حيوان عامل بيروني نيز باشد.
17.    هيچ گونه صداي ناهنجاري مثل صداي كشيدن صندلي بر روي كف‌هاي سنگي، صداي توپ بازي و دويدن بچه‌ها و صداهاي تحريك آميز نبايد در طول شبانه روز ايجاد گردد. صداي مته كاري و كوبيدن ميخ به ديوار جهت نصب وسايل تزييني مي‌بايد در ساعت مناسب روزهاي غير تعطيل انجام شود.
18.    از مصرف آب خارج از حد معمول مي‌بايد خودداري شود. در غير اين صورت نصب كنتور بر روي ورودي آب آپارتمان توصيه مي‌شود
19.    استفاده همزمان از اتو، ماشين لباسشويي، جوجه سرخ كن برقي و ديگر وسايل الكتريكي با مصرف بالا موجب داغ شدن سيم‌ها گرديده خطر آتش سوزي را افزايش مي‌دهد. بنابراين استفاده اين وسايل به طور همزمان بايد خودداري گردد. مديران ساختمان مي‌بايد كنترل فيوزهاي داخلي آپارتمانها و وضعيت تابلوهاي برق داخل واحدها را حداقل يك بار در سال مورد بازديد قرار دهند. بارها مشاهده گرديده كه فيوزهاي داخلي دستكاري شده‌اند. در نتيجه هنگام افزايش بار الكتريكي جريان برق قطع نمي‌شود و آتش سوزي، جان و مال كليه ساكنين را در معرض خطر قرار مي‌دهد.
20.    مسدود نمودن راه ديگر ساكنان ممنوع است. همچنين نمي‌توان مانع استفاده از قسمت‌هاي مشترك توسط ساير ساكنين شد مگر آنكه رفت و آمد يا استفاده از آن قسمت مستلزم عبور از ملك اختصاصي باشد.
21.    هيچ گونه وسايل شخصي نبايد بيرون از پنجره در پاگردهاي عمومي، پاسيو، جلوي درب ورودي آپارتمان، در محوطه پاركينگ قرار داده شود.
22.    نگهداري سگ، كبوتر، قناري، خرگوش و بطور كلي حيوانات در قسمت‌هاي مشترك مانند پاسيو، هال، بالكن، تراس و محوطه ممنوع است.
23.    مواد آتش زا نبايد در داخل آپارتمان نگهداري شوند بلكه با اجازه و اطلاع مديريت مي‌بايد در انبار قرار گيرند.
24.    انبار آپارتمان مختص وسايل شخصي ساكنين است. استفاده تجاري و اجاره آن به ديگران ممنوع مي‌باشد مگر با اجازه ساكنين مجتمع و با اطلاع مديريت.
25.    هر گونه دستكاري تجهيزات مشترك بدون اطلاع مديريت ساختمان ممنوع مي‌باشد.
26.    در مجتمع‌هاي فاقد نگهبان باز و بسته كردن درب ورودي محوطه يا ساختمان توسط آيفون مي‌بايد به وسيله افراد بالغ، پس ازشناسايي انجام پذيرد. گاهي ديده مي‌شود بچه‌ها دكمه آيفون را حتي پس از ورود، دوباره فشار مي‌دهند و در نتيجه درب باز مي‌ماند.
27.    بازي كردن بچه‌ها در قسمت‌هاي مشترك در صورت تاييد هيئت مديره فقط در ساعت‌هاي تعيين شده و در محل‌هاي مقرر مجاز مي‌باشد.
28.    مسئول حركات و رفتار فرزندان اولياي آنها مي‌باشند و در قبال هر گونه عمل خلاف، آنها بايد جوابگو باشند.
29.    مراسم آييني، جشن و سوگواري مي‌بايست با اجازه مديريت و پس از اطلاع به همسايه‌ها در سالن اجتماعات مجتمع برگزار شود. در صورت عدم وجود اين سالن، در داخل آپارتمان و با حداقل سر و صدا انجام گيرد. از نصب بلندگو و چادر خودداري گردد.بهتر است مراسم از ساعت 15 تا حداكثر 22 انجام پذيرد.
30.    هر گونه پخت و پز در قسمت‌هاي مشترك ممنوع مي‌باشد و در داخل بخش‌هاي اختصاصي فقط در حد معقول مجاز است.
31.    سرو صداي ميهماني در حد معمول (به طوري كه موجب آزاد ديگر ساكنين نشود) حداكثر تا ساعت 24 مجاز مي‌باشد. در ايام هفته حداكثر تا ساعت 23 و در شبهاي تعطيل و آخر هفته مراسم بدرقه و خداحافظي مي‌بايد در داخل آپارتمان – نه در راه پله يا هال عمومي – انجام شود. از ميهمان‌ها نيز درخواست گردد در حين عبور ازراه پله و محل‌هاي مشترك رعايت ارامش ديگران را نموده و از دويدن بچه‌ها و ايجاد سر و صدا ممانعت به عمل آورند.
32.    استفاده از وسايل گازي و نفتي براي افراد جوان‌تر از 12 سال، مسن تر از 70 سال و معلولين جسمي و ذهني كه به صورت انفرادي زندگي مي‌كنند يا در اكثر ساعات شبانه روز تنها هستند، ممنوع مي‌باشد. تعبيه كپسول‌هاي اطفال حريق ضروري است. ضمن آنكه مي‌بايد نحوه استفاده از آنها به ساكنان آموزش داده شود.
33.    بازي كردن بچه‌ها در قسمت‌هاي مشترك در صورت تاييد هيئت مديره فقط در ساعت‌هاي تعيين شده و در محل‌هاي مقرر مجاز مي‌باشد.
هر گونه پخت و پز در قسمت‌هاي مشترك ممنوع مي‌باشد و در داخل بخش‌هاي اختصاصي فقط در حد معقول مجاز است.
34.    ساكنين مي‌بايد از كثيف كردن فضاي عمومي خودداري نموده و در حفظ تميزي آن كوشا باشند.
35.    اتومبيل، موتور سيكلت يا دوچرخه ساكنين مي‌بايد فقط در محل‌هاي از پيش تعيين شده پارك گردند. ورود هر گونه وسيله نقليه مهمان، شستشو، تعمير و تعويض روغن وسايط نقليه در داخل مجتمع ممنوع است.
36.    در مجتمع‌هاي فاقد نگهبان درهاي ورودي به مجتمع مي‌بايد پس از ورود يا خروج از ساعت 22 به بعد قفل گردند. كليد ورودي به مجتمع پاركينگ و تراس نبايد به غير از ساكنين مجتمع داده شود.
37.    رعايت شئون اسلامي در بخش‌هاي مشترك الزامي است و حضور آقايان با پيژامه و زير پيراهن در خارج از بخش اختصاصي ممنوع مي‌باشد.

http://www.geotechnical.ir
نزديك به سه دهه است كه آپارتمان نشيني با همه محاسن و معايبي كه دارد در كشور ما متداول گرديده است. ازدياد جمعيت، كمبود زمين براي احداث خانه‌هاي تك واحدي، امنيت بيشتر در مجتمع‌هاي مسكوني، توان مالي شهر...
بررسی مسائل مربوط به پارکینگ آپارتمانها
1393/11/4
یك ساختمان كه دارای آپارتمان هایی است از قسمتهای مختلف تشكیل می شود. قانون تملك آپارتمان ها در تقسیم بندی كلی ، مالكیت در آپارتمانها را به دو قسمت اختصاصی و مشترك تقسیم می كند . ماده 1- قانون مرقوم می گوید : (( مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یك ساختمان شامل دو قسمت است : مالكیت اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترك .))

تعریف قسمتهای مشترك :

همانطوری كه از واژه (( مشترك )) پیداست ، قسمت هایی از ساختمان كه به طور مشترك مورد استفاده عموم مالكان ( یا استفاده كنندگان ) قرار می گیرند ، قسمت های مشترك نامیده می شوند . هم چنانكه قانون تملك آپارتمانها نیز در ماده 2 قسمتهای مشترك را این گونه تعریف می كند :

(( قسمت های مشترك مذكور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد . به طور كلی قسمت هایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمت های مشترك محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد ))

تعریف فوق به وسیله ماده 3 آئین نامه اجرایی به شرح زیر تكمیل شده است :

(( قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها كه به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شركاء می باشد ، قسمت های مشترك محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد .))

بنابراین ، ویژگی های قسمت های مشترك عبارتند از : عدم استفاده انحصاری ، عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی ، انتقال قهری ، تقسیم ناپذیری ،ممنوعیت گذاردن اشیاء ، ممنوعیت نگاهداری حیوانات و مانند اینها .

قانون تملك آپارتمانها فقط به تعریف قسمتهای مشترك ساختمان بسنده كرده ولی آئین نامه اجرایی قانون مرقوم در ماده 4 قسمتهای مشترك مذكور در ماده 2 قانون یادشده را به شرح زیر احصاء كرده است . زمین زیر بنا ، تاسیسات ، اسكلت ساختمان ،درها و پنجره ها ، راهروها ، پله ها ، پاگردها ، تاسیسات مربوط به راه پله ، بام ، نمای خارجی ساختمان ، محوطه ساختمان و نظایر اینها .

تعریف قسمتهای اختصاصی :

قانون تملك آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن تعریف دقیقی از قسمت های اختصاصی ارائه نمی دهد. فقط آئین نامه اجرایی در ماده 1 می گوید : (( قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود كه عرفاً برای استفاده انحصاری شریك ملك معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد )) بنا به تعریف بالا معیار تشخیص قسمت های اختصاصی از قسمت های مشترك منحصراً (( عرف )) است .

از طرفی ماده 2 آئین نامه اجرایی در تكمیل مطلب فوق بیان می كند : (( علاوه بر ثبت ارضی زیر بنا و … برای مالكیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالكیت صادر شود ، مشخصات كامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود ، طبقه ، شماره ، مساحت قسمت های وابسته ، ارزش و غیره باید در سند قید گردد)) با عنایت به ماده 2 قانون تملك آپارتمانها كه در آن تعریف قسمت های مشترك ساختمان را دیدیم و با توجه به مادتین 1 و 2 آئین نامه اجرایی می توان قسمت های اختصاصی ساختمان را چنین توصیف كرد :(( قسمت های اختصاصی عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه دارای سند مالكیت رسمی مجزا از یكدیگر با ذكر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معین یا قائم مقام او بوده و یا عرفاً متعلق به او باشد )) همان طوری كه از كلمه (( اختصاصی )) پیداست ، قسمت های اختصاصی اساساً در مالكیت انحصاری و شخصی افراد است و هر كس كه طبق ماده 22 قانون ثبت – سند مالكیت به نام او صادر شده ، مالك منحصر آن شناخته می شود ، برخلاف قسمتهای مشترك ، سایر مالكین هیچ گونه حقی در قسمتهای اختصاصی دیگران ندارند و از این حیث است كه ماده 9 قانون تملك آپارتمانها تصریح می كند : (( هر یك از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی ( هر گونه ) عملیاتی را كه برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند ، انجام دهد ….))

بنابراین در یك مجموعه ساختمانی فقط قسمتهای اختصاصی دارای سند مالكیت رسمی مجزا از هم هستند و برای قسمتهای اشتراكی به هیچ وجه سند رسمی جداگانه صادر نمی شود . حدود و مشخصات و نام قسمت های اشتراكی در صورت مجلس تفكیكی كه توسط نماینده اداره ثبت تنظیم می شود ، تعیین می گردد. مع هذا صورت مجلس تفكیكی علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت های اختصاصی را نیز در بر می گیرد لكن به طوری كه گفتیم فقط برای قسمت های اختصاصی سند رسمی جداگانه صادر و به مالكین آنها تقسیم می گردد و صدور سند مالكیت برای قسمت های مشترك بی معنی است .

قسمت های اختصاصی در واقع همان آپارتمان های جداگانه ساختمان و در صورت داشتن متعلقات از قبیل پاركینگ و انباری و غیره می باشند.

با تصویب قانون تملك آپارتمان ها در اسفند ماه 1343 و آئین نامه اجرایی آن ، تفكیك آپارتمان در ادارات ثبت شهرهای بزرگ بالاخص تهران آغاز و با استفاده از موازین قانونی و بخشنامه های ارشادی در راستای قانون تملك آپارتمان ها روز به روز نحوه اقدام در خصوص تفكیك منسجم تر گردید.

با گذشت بیش از 30 سال ، موارد نقض ، ایرادات و مشكلات قانون حاكم بر تفكیك آپارتمان ها به عینه در عمل ظاهر شد و سازمان ثبت نیز تلاش خود را برای استفاده از روح و مفهوم قوانین و آئین نامه های ناظر بر آن به كاربرد به طوری كه در حال حاضر تفكیك مجتمع های آپارتمانی كوتاه و بلند مرتبه با رعایت كلیه حقوق مالكان و خریداران بدون اشكال و موانع جدی صورت می گیرد و در واقع اقدام در مورد تفكیك اعیان مطلوبیت یافته است و صورت مجلس تفكیكی با رعایت جوانب قانون تنظیم می شود. اما مطلبی كه تا سال 1371 اكثراً مورد ایراد و اشكال و شكایت خریداران قطعات آپارتمان قرار می گرفت ، وضع پاركینگ مشاعی در یك مجموعه ساختمانی بود. انجام تفكیك اعیان با ارائه گواهی پایان ساختمان شهرداری به اداره ثبت است . تا سال 1371 و مدتی بعد از آن در گواهی های پایان ساختمان قسمت هایی كه به منظور پاركینگ در مجموعه وجود داشت ، به صورت مشاع بوده مثلاً در صورت مجلس تفكیكی نوشته می شد (( در طبقه زیر زمین 180 متر مربع محل پاركینگ یا طبقه همكف 120 متر مربع محل پاركینگ ها )) ،این قید هیچ توجهی به تعداد آپارتمان های مجموعه و گنجایش تعداد اتومبیل در متراژهای فوق نداشت و ادارات ثبت نیز به تبعیت از گواهی پایان ساختمان ، همین مساحت ها را در قسمت های مشاعی صورت مجلس به عنوان محل پاركینگ منظور می داشتند. در ساختمان هایی كه محل پاركینگ مشاعی به تعداد واحدهای آپارتمانی باشد اقدام به این صورت ایرادی نداشته و در آتیه نیز مشكلی به وجود نخواهد آمد ولی اكثراً مساحت منظور شده برای استفاده پاركینگ مشاعی برای همه اتومبیل های مالكان آپارتمانها كافی نبوده یك یا دو واحد یا تعداد بیشتری از مالكان آپارتمان ها از داشتن پاركینگ محروم می مانند یا بعضاً مالك اولیه در موقع تنظیم سند انتقال آپارتمان ،خریدار را از حق داشتن پاركینگ منع نموده و محوطه پاركینگ را به یك یا دو واحد آپارتمانی تبدیل نموده و از خریداران تضیع حق می گردید و از طرفی با قید محوطه پاركینگ ها در قسمت مشاعی صورت مجلس آن هم فقط افتادگی دارد كافی برای استفاده عده ای ، خریداران در مقام اعتراض برآمده و با توجه به ماده 3 آئین نامه قانون تملك آپارتمان ها كه مقرر می دارد :

(( قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن ها كه به طور مستقیم مورد استفاده تمام شركاء میباشد قسمت های مشترك محسوب می گردد نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد )) ، منع استفاده از پاركینگ مشاعی را برخلاف می دانستند. بعد از اعتراضات و شكایات زیاد مردم ، واحدهای ثبتی به قید ظرفیت پاركینگ مشاعی در صورت مجلس تفكیكی به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبیل پرداخته و صراحتاً در آن ذكر می شد چند واحد از قطعات مورد تفكیك فاقد پاركینگ می باشند و همین مطلب در اسناد انتقال نیز نوشته شده و چند مالك آپارتمان را از حق استفاده از پاركینگ مشاعی محروم می داشت تا این كه بخشنامه شماره 35097/5 مورخ 25/12/71 اداره كل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده 4 آئین نامه اجرایی كه پاركینگ جزو مشاعات تعیین نشده ،پاركینگ را مفروز نموده و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پاركینگ به صورت مشخص اشاره می نماید. با این ترتیب در صورت مجالس تفكیكی كه بعد از بخشنامه اقدام شده اند تعداد پاركینگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس ، پاركینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید می نمایند . در این روش چون پاركینگ ها جزو مفروزات (آپارتمان های ) ساختمان هستند جای اعتراض برای كسانی كه پاركینگ نداشته باشند باقی نمی گذارد.

بنابراین تعلق پاركینگ ساختمان به یك واحد آپارتمانی دو صورت دارد :

یك صورت از آن تعلق اختصاصی است كه همانند انباری با تعیین موقعیت و مساحت آن ، محل دقیقش در صورت مجلس تفكیكی و سند رسمی مربوط قید می شود و در حقیقت ملك اختصاصی مالك آپارتمان محسوب می گردد. صورت دیگر تعلق پاركینگ به هر واحد به طور مشاعی است . كه قبل از سال 1371 عمل می شد. به این معنا كه در صورت مجلس تفكیكی واحدهایی كه می توانند بصورت مشاع از پاركینگ ساختمان استفاده كنند ، نام برده می شوند. در این صورت فقط آپارتمان هایی كه حق استفاده از پاركینگ مشاع برای آنها شناخته شده می توانند از پاركینگ ساختمان بطور مشاع استفاده كنند. ممكن است بعضی از واحدها حق استفاده از پاركینگ مشاعی را داشته باشند و بعضی دیگر نه . هم چنانكه ممكن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان بدون آن كه تعلق قسمتی از پاركینگ ها به نحو اختصاصی برای آنها معین شده باشد ، دارای حق استفاده مشاعی از پاركینگ ساختمان باشند . در این حالت هر كدام از واحدها می توانند اتومبیل خود را درهر قسمت از پاركینگ متوقف كند ، بی آن كه كسی معترض توقف او در قسمت خاصی از پاركینگ مشاعی باشد. البته در چنین حالتی مالكان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان می توانند با استقراع محل معینی را برای مدت معینی بطور موقت اختصاص به هریك از واحدها دهند و برای رعایت عدالت در سررسید مدتهای معین به تعویض آنها اقدام نمایند تا بین مالكان ( یا استفاده كنندگان ) رنجش و تنشی در این خصوص ایجاد نشود.

یكی از مسایلی كه غالباً در ساختمان ایجاد اختلاف می نماید پاركینگ ساختمان است . این اختلاف صور گوناگونی دارد كه در زیر به برخی از آنها اشاره می شود :

یك – ساختمانی احداث شده و تعدادی از واحدها ( مثلاً ثلث واحدها) دارای پاركینگ مشاعی اند و دو ثلث بقیه واحدها فاقد پاركینگ می باشند. از لحاظ اتخاذ تصمیمات راجع به اداره ساختمان ، اكثریت با مالكینی است كه فاقد پاركینگ اند. تعدادی از این اكثریت اتومبیل خود را در محل پاركینگ واحدهائی كه مالك پاركینگ مشاعی اند ، متوقف می كنند. چون مالكان دارای پاركینگ در اقلیت اند ، نمی توانند در مجمع عمومی مالكان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پاركینگ نظرات و منویات خود را به تصویب برسانند. در نتیجه مالكانی كه فاقد پاركینگ اند ( اكثریت )از این موقعیت سوء استفاده نموده و به پاركینگ اقلیت تجاوز می كنند. در این حالت مالكان دارای پاركینگ می توانند منفرداً یا متفقاً با مراجعه به دادگاه از كسانی كه حق استفاده از پاركینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شكایت كنند.

دادگاه با رویت مدارك و اسناد مالكیت دو طرف ، مالك متجاوز به پاركینگ را محكوم می نماید. زیرا كسی كه حق استفاده از پاركینگ را ندارد نمی تواند بطور غیر قانونی به پاركینگ دیگری تجاوز كند. حتی تصمیماتی هم كه از سوی اكثریت در مورد استفاده از پاركینگ علیه اقلیت بطور غیر قانونی اتخاذ شده از طریق دادگاه قابل ابطال است.

دو – در یك مجموعه ساختمانی بعضی دارای حق استفاده از پاركینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی می باشند و بعضی دیگر فاقد چنین حقی اند. اما جایی از قسمتهای مشترك ساختمان اعم از سقف یا حیاط وجود دارد كه اگر چه به عنوان پاركینگ در اسناد و مدارك قید نشده ، لكن به عنوان پاركینگ . توقف اتومبیل می توان از آن استفاده كرد. مع هذا بعضی از مالكان با توقف اتومبیل در آن جا مخالفند زیرا آن قسمت جزو مشتركات و مشاعات ساختمان محسوب می شود. آیا مخالفت آنها قانونی است یا نه ؟ آیا كسانی كه فاقد حق استفاده از پاركینگ می باشند می توانند در آن قسمت ها اتومبیل خود را متوقف كنند ؟ پاسخ منفی است . چه ، اولاً آنها در سند مالكیت خود حق استفاده از پاركینگ را ندارند و ثانیاً بدون اذن سایر مالكان كه دارای مالكیت مشاعی در قسمتهای مشترك ساختمان اند ، نمی توانند به توقف اتومبیل خود در سایر قسمت ها كه به عنوان پاركینگ شناخته نشده است ، مبادرت ورزند. چنانچه مالكان فاقد پاركینگ بخواهند بدون اجازه سایرین در قسمت های مزبور اتومبیل خود را متوقف كنند ،مالكان معترض می توانند از طریق دادگاه آنها را از این عمل غیر قانونی بازدارند.

سه – مالك ساختمان قبل از احداث ساختمان یا در اثنای آن ،آپارتمان ها را پیش فروش می كند و در سند عادی تنظیمی ( قولنامه یا مبایعه نامه )برای واحد فروخته شده پاركینگی منظور می كند. اما پس از ساخت و صدور پایان ساختمان بعضی از واحدها فاقد پاركینگ شناخته می شوند. خریدار با توجه به سند عادی كه در آن برای او پاركینگ منظور شده بود به مالك اعتراض می كند و مالك ( فروشنده ) قادر به تامین پاركینگ برای خریدار نیست. چه باید كرد؟این مقوله ارتباطی به حقوق مالكان آپارتمان ها ندارد. یعنی فروشنده تعهدی كرده كه باید از عهده آن برآید یا به نحو مقتضی خسارات خریدار را كه ناشی از نقصان آپارتمان فروخته شده است ، جبران كند یا چنانچه از این حیث جرمی مرتكب شده ، مجازات شود.

چهار – مالك ساختمان ، آپارتمان ها را می سازد و به هنگام ساخت ، قبل یا بعد از آن واحدهای آپارتمانی را طی سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه ) به خریداران واگذار می كند. ولی مالك از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضی از پاركینگ ها را به واحد آپارتمانی تبدیل می كند.

به هنگام صدور پایان ساختمان معلوم می شود كه او از مفاد پروانه ساختمان تخلف كرده است و در نتیجه به استناد تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری (3) با پرداخت جریمه تخلف ساختمانی را برطرف می كند . پس از واگذاری آپارتمانها به خریداران ، آنها متوجه می شوند . كه قبلاً طبق پروانه ساختمان برای واحد آنها پاركینگ منظور شده بوده است لكن به ترتیبی كه در بالا گفتیم مالك ساختمان پاركینگ های متعلقه را به یك واحد دیگر آپارتمانی تبدیل كرده است ،چه باید كرد ؟

این موضوع فروض مختلفی می تواند داشته باشد :

1- طی اسناد عادی واگذاری ( قولنامه یا مبایعه نامه ) صریحاً ذكر شده كه آپارتمان بدون پاركینگ فروخته شده است . در این صورت چون خریدار آپارتمان را بدون پاركینگ خریده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد.

2- در اسناد عادی واگذاری مساله پاركینگ مسكوت مانده است . نه تصریح شده به این كه آپارتمان خریداری شده دارای پاركینگ است و نه قید شده به این كه فاقد پاركینگ می باشد . به نظر می رسد با توجه به پروانه ساختمان خریدار در داشتن پاركینگ ذی حق است و می تواند قلع و قمع آپارتمانی كه در محل پاركینگ های متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا نماید.

3- مالك بعد از اخذ پایان ساختمان و صورت مجلس تفكیكی بعض یا تمام پاركینگ ها را به یك یا چندواحد آپارتمانی تبدیل می كند و پس از پرداخت جریمه طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ، آپارتمان ها را رسماً به خریداران واگذار می كند. در این صورت چون این حق قبلاً طبق پروانه ساختمان برای هر واحد به عنوان پاركینگ شناخته شده بود ، اقدام مالك عمل غیر قانونی تلقی و قابل اعاده به حالت پیشین است . به عبارت دیگر خریداران كه مالكان آپارتمان ها می باشند با تقدیم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثی در محل پاركینگ ها را از دادگاه تقاضا می نمایند و چون تخلف مالك ساختمان محرز است ،لذا دادگاه علی الاصول حكم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.

پی نوشتها

1- نگاه كنید به : حل مشكلات ثبتی ، علی رستمی بوكانی ،انتشارات ققنوس ، چاپ اول 1378 ص 39 تا 42

2- ماده 100 قانون شهرداری ( مصوب 27/11/1345): (( مالكین اراضی و املاك واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفكیك اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.

شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آن كه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد ، جلوگیری نماید …

تبصره 5 – ( اصلاحی 27/6/1358 ) در مورد احداث پاركینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن ، كمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پاركینگ ، رای به اخذ جریمه ای كه حداقل یك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پاركینگ باشد ، صادر نماید. ( مساحت هر پاركینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می باشد )شهرداری مكلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می باشد ))-
برگرفته از سایت : http://www.lawnet.ir
http://www.farshidhashemi.blogfa.com/cat-77.aspx

یك ساختمان كه دارای آپارتمان هایی است از قسمتهای مختلف تشكیل می شود. قانون تملك آپارتمان ها در تقسیم بندی كلی ، مالكیت در آپارتمانها را به دو قسمت اختصاصی و مشترك تقسیم می كند . ماده 1- قانون مرقوم م...
پرسش و پاسخ در مورد شارژ ساختمان
1393/11/4

من مدیر یک ساختمان 6 طبقه 12 واحدی هستم اخیرا بدلیل کاهش فشار آب اهالی ساختمان تصمیم به نصب پمپ آب دارند سوال من اینست که هزینه نصب وراه اندازی پمپ آب شامل حال واحدهای همکف که مشکل فشار آب ندارند میشود یا نه؟ لطفا راهنمایی فرمایید.
پاسخ:
ماده 4 آیین نامه اجرایی در بند ب، تاسیسات مشترک ساختمان را با ذکر عبارات از قبیل و غیره به طور تمثیلی نه حصری به شرح زیر بر می‌شمارد:
چاه آب، پمپ آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها (اعم از کنتورآب، برق و گاز)، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، لوله‌ها، گذرگاه‌های زباله و محل جمع آوری زباله.
سوال شما به این شکل است که هزینه پمپ آب، به این دلیل که آپارتمانی در طبقه اول قرار دارد، بر او تحمیل می‌شود یا خیر؟
باید گفت که مالک طبقه اول به هیچ وجه نمی‌تواند از پرداخت هزینه نصب پمپ آب خودداری کند. زیرا اولا هزینه نصب پمپ نباید به طور مجزا و مستقل، از تک تک واحدها دریافت شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود.
ثانیا، پمپ یا هر تاسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه گردیده جزو منصوبات ساختمان است و هزینه‌های تعمیر و نگهداری آن‌ها بر عهده مدیر ساختمان است. بعضی از تاسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره‌ای از آن‌ها مورد استفاده دیگر نباشد.
همانطور که اشاره شد این بخش از ساختمان جزء قسمت‌های مشترک است و بنا بر قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نه الزامی است.
البته مالک مورد نظر اگر بتواند ادعای خود مبنی بر مناسب بودن فشار آب در طبقات بالاتر را اثبات کند، می‌تواند از پرداخت هزینه مورد نظر سر باز زند. (که آن خود مقوله‌ای جداگانه و غیر مرتبط با سؤال است.)
موفق باشید
-------------
سؤال: آپارتمان های با متراژیکسان ولی با تعداد ساکنین متفاوت ازیک تاپنج نفر ایا بایدشارژ یکسان پرذاخت نمایند؟وبا توجه به حذف یارانه وافزایش  نرخ اب و برق وگاز واینکه اکثریت سه نفر به بالا هستندو بنفعشان نیست که با این مورد موافق باشند ایا قانونی برای حماتک نفره ها وجود دارد یا باید بسوزیم وبسازیم؟
دراپارتمان ماهیئت مدیره فقظ شارز تحویل میگیردوبا عدم مسولیت پذیری وسوئ مدیریت باعث ایجاد اختلاف ودشمنی بین ساکنین شده است وچون کسی حاضر به قبول این مسئولیت بدلیل بی فرهنگی اکثریت ساکنین ان نیست تعدادی از ساکنین سود جو با قبول این مهم بدون در نظر گرفتن رضایت ساکنین نظرات خود را تحمیل میکنند ودر برابر اعتراضات جوابگو نمی‌باشند. ایا قانونی برای حمایت ماوضع شده است ایکاش از سوی دولت خدمتگذار فرمی برای نظر سنجی از ساکنین اپارتمانها تهیه وتوزیع میشد وبر اساس ان به مشکلات اپارتمان نشبنی رسیدگی میشد تازمانیکه مردم فرهنگ اپارتمان نشینی را کسب ورعایت کنند ایا امیدی هست؟
پاسخ:
با توجه به سوال شما مبنی بر اعتراض به نحوه تقسیم شارژ در آپارتمانتان، باید به عرض برسانیم که 2 راه برای تقسیم شارژ در آپارتمانها وجود دارد، ابتدا این دو را در اینجا بخوانید.
همانطور که مطالعه فرمودید تمام موارد و راه‌های فوق در صورتی است که به تصویب مجمع عمومی ساختمان رسیده باشد و سپس اجرایی خواهد شد.
اما در مورد اعتراض شما به سهمتان از هزینه‌های عمومی آپارتمان، باید دانست که اعتراض به کلیت هزینه‌های عمومی در ساختمان امکان‌پذیر نمی‌باشد. مالک معترض فقط می‌تواند به سهم خود از هزینه‌های مشترک در دادگاه اعتراض کند، اما نمی‌تواند به آنچه از ناحیه مجمع عمومی ساختمان به عنوان بودجه ساختمان، به تصویب رسیده در هیچ مرجعی اعتراض کند. زیرا این بودجه در مجمع عمومی تصویب شده و هیچ دادگاهی صلاحیت رسیدگی به آن را ندارد.
در مورد مشکلات مربوط به مدیریت؛ مجمع عمومی ساختمان باید در مورد آن تصمیم‌گیری لازم را انجام بدهد و نسبت به تعویض و پایان کار مدیران ساختمان تصمیم بگیرد.
اما در مورد آن راهکار دولتی که فرموده بودید، به نظر ما درست نیست که پای دولت را به حیطه شخصی زندگی مردم، حیطه‌ای که خود قادر به حل آن هستند باز کنیم.
--------------
سؤال: اپارتمان ما 6 واحد است . 5 واحد بر ای مرمت و بازسازی ساختمان توافق داریم . اما یک واحد.همکاری نمیکند . ایا قوانین اپارتمان نشینی برای چنین مشکلی قانونی دارد؟ از راهنمایی شما ممنون میشوم.
پاسخ:
در ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها که در مورد بازسازی و مرمت ساختمان است، تفاوتی ندارد که اکثریت مخالف بازسازی ساختمان باشند یا اقلیت. بهرحال، حتی یک نفر از مالکان هم موافق باشد باید ساختمان بازسازی شود. در این صورت موافق و یا موافقان بازسازی ساختمان، می توانند مخالفان را از طریق دادگاه ملزم به بازسازی نمایند. منتها مشکل اینجاست که در صورت محکومیت مخالفان از سوی دادگاه، موافقان ناچارند هزینه احداث تمامیت ساختمان را راسا پرداخته و آن را طبق صورت مجلس تفکیکی بازسازی و سپس هزینه های خود را از مخالفان مطالبه کنند. در صورت عدم پرداخت، موافقان می توانند نسبت به طلب خویش از محل بازداشت آپارتمان آنان، مطالبات خود را وصول نمایند.
پیشنهاد می کنیم قبل از انجام هر عمل و یا تصمیمی با یک دفتر حقوقی با جزئیات مشورت کنید.
-------------
سؤال: سلام. حدود 1 سال است که اپارتمان خود را موقتا تخلیه کرده ایم و هیچ گونه مصرفی از قبیل اسانسور برق و اب نداشتیم. سوال من این است که ایا در این مدت که ما در ان واحد نبودیم و انجا خالی بوده شارژ ماهیانه به ما تعلق میگیرد یا خیر؟لطفا راهنمایی  کنید ممنون.
پاسخ:
سوال شما در مورد عدم استفاده از ساختمان به مدت یک سال است. در قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد نظر مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
بدیهی است هزینه‌هایی که به عنوان هزینه‌های جاری معروف هستن؛ مانند برق و آب نباید از جانب شما پرداخت گردد. ولی هزینه‌های مشترک که به اورشارژ (شارژ مالکین) معروف هستند باید پرداخت گردند. این موارد شامل هزینه‌هایی مانند اضافه کردن تاسیسات، تعمیرات تاسیسات، رنگ آمیزی و ... می‌شود.
------------
سؤال: ما طبقه همکف یک آپارتمان 6 طبقه ساکنیم آسانسور هیچ استفاده برای ما ندارد میخواستم بدونم هزینه ماهانه تعمیرات آسانسورکه مبلغ زیادی هم میشه شامل حال ما هم میشود یا نه؟
پاسخ:
این سوال را به دو صورت می‌توان پاسخ داد:
1- اگر هزینه‌های آسانسور در شارژ به صورت سرفصلی جدا آورده نشده باشد:
مالک طبقه اول به هیچ عنوان نمی‌تواند از پرداخت هزینه‌های تعمیر آسانسور خودداری کند ولو اینکه از آسانسور استفاده ننماید. زیرا اولا هزینه تعمیر آسانسور نباید به‌طور مجزا و مستقل، از تک‌تک واحدها اخذ شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود. ثانیا، آسانسور و یا هر تاسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه گردیده، جزو منصوبات ساختمان است و هزینه‌های تعمیر و نگهداری آنها به عهده مدیر ساختمان است. بعضی از تاسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره‌ای از آن‌ها مورد استفاده بعضی دیگر نباشد. همچنانکه قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: «پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.»
2- امکان دارد هزینه‌های آسانسور تفکیک شده نسبت به کل هزینه‌های ساختمان باشد: که در این صورت ساکنین در مجمع عمومی می‌توانند فرمول و یا روش خاصی برای تقسیم هزینه‌های آسانسور تعیین کنند که فقط بر اساس این تصمیم هیئت مدیره است که می‌توان طبقه را در میزان شارژ هزینه‌های آسانسور دخیل کرد.
-----------
سؤال:
مشکلی در آپارتمان ما پیدا شده که برای حل آن از شما کمک می خواهیم. ما در آپارتمانی شش واحده و جنوبی زندگی می کنیم. دو واحد از این آپارتمان ها متعلق به ما و الباقی برای 4 مالک دیگر است. از این 4 واحد دو مالک خانه خود را اجاره داده و دو مالک دیگر در آپارتمان خود سکونت دارند. آپارتمان ما سه حق پارکینگ دارد که دو تای آن برای دو واحد ما و یک سهم آن در اختیار یکی از مستاجرین است. تا ماه اخیر ما هر دو پارکینگ خود را به دو مالک مستقر در آپارتمان اجاره داده بودیم ولی بدلیل اختلافات بوجود آمده از یکی از مالکین تقاضا کردیم که دیگر تمایلی به اجاره پارکینگ به ایشان را نداریم و خودمان می خواهیم از آن استفاده کنیم. اما مالک مذکور می گوید که می تواند ماشینش را در حیاط ساختمان که جزء مشاعات ساختمان است پارک نماید. حیاط ساختمان حدود 40 متر است. این مالک می گوید که سهم او از مشاعات حیاط حدود 6 متر است و می تواند ماشین پرایدش را در آن 6 متر جای دهد، در حالی که در حیاط بیشتر از دو ماشین جا نمی گیرد. آیا او حق دارد از مشاعات ساختمان به عنوان پارکینگ خود استفاده کند؟ آیا ما می توانیم در پارکینگ را قفل زده و کلید آن را فقط به کسانی که حق استفاده از پارکینگ را دارند بدهیم؟ آیا قوانینی در این رابطه وجود دارد؟ گفته می شود درب پارکینگ متعلق به پارکینگ داران است و تمامی مخارج آن نیز برعهده آنها می باشد؛ آیا این گفته صحت دارد؟
با تشکر از راهنمایی شما
پاسخ:
در جواب به بخش اول سوال که مربوط به پارک ماشین در قسمت مشاع ساختمان(حیاط) است، طبق ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر در قسمت‌های مشترک ممنوع است. مالک یا استفاده کننده‌ای که اشیاء و لوازم خود را در قسمت‌های مشترک قرار داده باید آن لوازم (از جمله ماشین) را از قسمت‌های مشترک بردارد. هرگاه آن‌ها را از آن قسمت‌ها ازاله نکند، مدیر ساختمان به مالک آن، تذکر می‌دهد تا نسبت به ازاله آن اقدام کند. چنانچه اعتنا نکرد با ارسال اظهار نامه خواستار ازاله آن از قسمت مزبور می‌گردد. در صورتی که پس از ارسال اظهار نامه، وسایل و یا ماشین خود را برداشت، فقط هزینه ارسال اظهار نامه به حساب بدهکاری او منظور و مشکل حل می‌شود. وگرنه در صورت ابلاغ اظهارنامه و عدم اعتنا از سوی مالک مزبور مدیر ساختمان می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد:
1- تامین دلیل
2- تقدیم دادخواست به دادگاه
3- شکایت به دادسرا
برای به دست آوردن اطلاعات بیشتر در مورد راهکارهای بالا با دفاتر حقوقی مشورت نمایید.
در مورد قفل زدن به در پارکینگ؛ به علت اینکه در پارکینگ، جزء مشاعات ساختمان است این کار غیر قانونی است. در پارکینگ متعلق به کل ساختمان بوده و هزینه‌های آن هم مربوط به همه‌ی آپارتمان است. بنابراین اگر بر فرض قصد فروش درب آپارتمان باشد، تمام ساکنان از درآمد حاصله سهم خواهند داشت.
http://www.farshidhashemi.blogfa.com/cat-77.aspx
من مدیر یک ساختمان 6 طبقه 12 واحدی هستم اخیرا بدلیل کاهش فشار آب اهالی ساختمان تصمیم به نصب پمپ آب دارند سوال من اینست که هزینه نصب وراه اندازی پمپ آب شامل حال واحدهای همکف که مشکل فشار آب ندارند ...
حق شارژ آپارتمان قانون دارد
1393/11/4
عضو هيات مديره اتحاديه املاک در مورد قوانين مربوط به حق شارژ در آپارتمان نيز با ارائه تعريفي از آن توضيح مي‌دهد: اصولا تعريفي که از حق شارژ يک ساختمان ارائه مي‌شود اين است که هر آپارتمان يا مجتمع مسکوني يک سري هزينه‌هاي جاري دارد که شامل شارژ عمومي‌مي‌شود. شارژ عمومي‌به آن امکانات و تسهيلات يک ساختمان تعلق مي‌گيرد که مورد استفاده عموم اهالي يک ساختمان قرار دارد. براي مثال بسياري از ساختمان‌ها داراي امکاناتي همچون استخر، سونا، جکوزي، آسانسور، سيستم شوت زباله، کارواش و يکسري امکانات رفاهي خاص است که اينها مستلزم پرداخت شارژ عمومي‌است و همه سکنه ملزم به پرداخت آن هستند.روش تعيين آن نيز به اين شکل است که هزينه يک ساختمان برآورد مي‌شود و پس از برآورد هزينه؛ کليه ساکنان ساختمان چه مالک باشند و چه مستاجر بايد هزينه‌ها را پرداخت کنند.
وي توضيح مي‌دهد که در برخي از ساختمان‌ها نيز غير از شارژ عمومي‌يک شارژ اختصاصي وجود دارد مانند برق مستقل يا اختصاصي، تلفن اختصاصي است که بايد توسط هر واحد پرداخت شود. جدا کردن کنتورهاي آب و گاز نيز که جديدا در برخي ساختمان جدا از هم است.اقدام بسيار درستي درجهت تعيين درست هزينه‌هاي ساختمان است.برخي ساختمان‌ها نيز داراي سيستم حرارتي و برودتي مرکزي است که در آنها نيز بايد شارژ را بر حسب متراژ ساختمان محاسبه کرد. براي مثال اگر در يک پروژه ما با 100 واحد مسکوني سروکار داريم که داراي 50 واحد 200 متري و نيمي‌ديگر 100 متري است عموما هزينه‌هاي شارژ 200 متري بيش‌از 100 متري است که اساسا ملاک براساس آيين‌نامه تملک آپارتمان‌ها، همان متراژ واحد است که افراد در آن سکونت دارند.در برخي آپارتمان‌ها که تعداد واحدها کم است بعضا هزينه‌ها براساس توافق ساکنين انجام مي‌شود.
به گفته وي چنانچه واحد مسکوني يک مجتمع از نظر متراژ يکسان باشند، عموما هزينه‌هاي گاز و آب را براساس نفرات محاسبه مي‌کنند که اين هم مغاير قانون تملک آپارتمان‌ها نيست و به تصميم هيات مديريت بستگي دارد.البته ذکر اين نکته ضروري است که همه تصميماتي که هيات مديره ساختمان اتخاذ مي‌کند براي ساکنين ساختمان لازم الاجراست به شرطي که مغاير با قوانين نباشد که البته اين قوانين هم قوانين عام و هم قوانين مربوط به تملک آپارتمان‌ها را شامل مي‌شود.براي مثال هيات مديره نمي‌تواند اين تصميم را بگيرد که يک آپارتمان به بيش از 4 نفر اجاره داده نشود و اين چنين تصميمات برخلاف قانون است و تنها تصميمات که برخلاف قانون نباشد قابليت طرح و بررسي را دارد.
معضل و مشکل پارکينگ نيز از ديگر مشکلات آپارتمان‌نشيني است عقبايي در اين مورد توضيح مي‌دهد: به عنوان مثال در يک مجتمع 10 واحد مسکوني دارد ولي 5 پارکينگ حال سوال اينجاست که آيا واحد مسکوني که پارکينگ ندارد مي‌تواند يک موتورسيکلت را در پارکينگ پارک کند؟ که جواب آن اين است که حتي اگر اين اقدام مزاحمتي براي ساير سکنه نداشته باشد و فضاي مشاعات نيز باشد حق پارک موتور را ندارد چون مشاعات مربوط به همه است و کسي حق استفاده اختصاصي از آن را ندارد و اگر اختلافي بيش مي‌آيد نتيجه ناآگاهي مردم و برخي مديران ساختمان از قوانين است.
به گفته معاون بازرسي اتحاديه مشاورين املاک کشور حتي چنانچه يک فرد حق شارژ خود را پرداخت نکند قانون اين امکان را به هيات مديره ساختمان داده است که اقدام حقوقي کرده و حتي تا قطع آب و برق و گاز و جلوگيري از بهره‌برداري امکانات پيش بروند.
عقبايي به مشکل ديگري در پرداخت شارژ برخي آپارتمان‌ها اشاره کرده و مي‌گويد: در برخي موارد ديده مي‌شود که فردي مالک بک آپارتمان در تهران است ولي خودش در خارج از کشور زندگي مي‌کند و تنها سالي يک بار به آپارتمان خود مي‌آيد و کسي نيز غير از وي در ساختمان زندگي نمي‌کند با اين وجود مدعي هستند که «ما به غير از چند روز نيستيم پس چرا بايد حق شارژ بدهيم؟». اين افراد بايد بدانند که بر طبق قانون، بودن يا نبودن يک فرد در ساختمان دليلي براي نپرداختن حق شارژ نيست. زيرا مصداق آن مانند اين است که شما اگر يک اتومبيل داشته باشيد خواه هميشه در پارکينگ منزل پارک باشد و يا هر روز از آن براي مسافرکشي استفاده کنيد بايد حق بيمه آن را بپردازيد و هيچ وقت نمي‌توانيد بگوئيد چون خودروي من در پارکينگ است و ازآن استفاده نمي‌کنم نبايد حق بيمه بپردازم.
فرهنگ آپارتمان‌نشيني يک قدم جلوتر از قوانين
عضو هيات مديره اتحاديه املاک در عين حال تاکيد مي‌کند که آنچه درکنار قوانين آپارتمان نشيني وجود دارد بحث فرهنگ عمومي‌و اجتماعي ما در اين مقوله است که مي‌شود گفت يک گام جلوتر از قوانين بايد باشد و اساسا اگر مردم پايبند به مسائل فرهنگي و اجتماعي آپارتمان نشيني باشند کمتر اين مسائل و مشکلات پيش مي‌آيد.
به گفته وي مردم بايد بياموزند وقتي در يک آپارتمان 40 متري و با فاصله تنها يک ديوار نازک از همسايه کناري خود قرار گرفته اند، اساسا نمي‌توانند هر جور که مي‌خواهند حرف بزنند، مهماني بگيرند و سرو صدا کنند.
ياحتي کفش‌هايشان را در راهرو قرار دهند.اغلب مردم تصور مي‌کنند که مي‌توانند کفش‌هايش را جلوي در ورودي يا در يک جاکفشي در راهرو قرار دهند در حالي که اينگونه نيست و اجازه چنين کاري را ندارند، مگر با تفاهم و توافق بين همه سکنه يک آپارتمان يا مجتمع چون راهروها جزو فضاي مشاع، عمومي‌و متعلق به همه است.
به اعتقاد عقبايي آنچه که مسلم است، در مورد فرهنگ آپارتمان‌نشيني آنچه به شدت احساس نياز مي‌شود، آگاهي بخشي، آموزش و فرهنگ سازي توسط رسانه‌هاي جمعي است و اين نياز روز به روز بيشتر احساس مي‌شود چون روز به روز آپارتمان کوچک‌تر و جمعيت مجتمع‌ها بيشتر مي‌شود.مردم ما بايد بدانند که براي حقوق يکديگر احترام قائل باشند.
وي توضيح مي‌دهد: بسيار ديده مي‌شود که يک نفر از پارکينگ يک مجتمع و گاز شهري که متعلق به همه سکنه آپارتمان است براي پخت غذاي نذري استفاده مي‌کند؛ و معتقد است چون غذا نذري است نياز به رضايت ساير سکنه نيست در حالي که ابدا چنين اقدامي‌بدون اجازه از تک‌تک ساکنان درست و شرعي نيست. در مورد شستشوي ماشين در پارکينگ يک مجتمع نيز استفاده از آب عمومي‌ساختمان، از جمله مصاديقي است که نياز به آگاهي بخشي دارد.
عقبايي با بيان اينکه يکي از راهکارهاي آگاهي بخشي به مردم و آموزشي رفتار در آپارتمان نشيني، تبيين قوانين و آيين نامه‌هاي تملک آپارتمان است مي‌افزايد: معرفي و آگاه کردن افراد از قوانين آپارتمان نشيني آن هم به صورت يک سري سلسله مقاله و يا مصاحبه‌هاي جامع مي‌تواند تا حد زيادي اختلافات بين ساکنان و همسايه‌ها در يک آپارتمان يا مجتمع مسکوني را کاهش دهد، زيرا قانون در اينجا فصل‌الخطاب قرار مي‌گيرد.
به گفته وي اگر چه نمي‌توان آمار دقيقي در زمينه آگاهي مردم در مورد قوانين تملک آپارتمان ارائه کرد ولي بي‌شک مي‌توان گفت که درصد بسياري از مردم اطلاعي از اين قوانين ندارند.براي مثال شايد بسياري ندانند که درآپارتمان‌هاي بالاي چهار واحد، مدير ساختمان حتما بايد نسبت به بيمه آتش‌سوزي ساختمان اقدام کند و چنانچه حادثه اي پيش نيايد و ساختمان بيمه نباشد مدير ساختمان مقصر است، مي‌توان به جرأت گفت که 50 درصد مديران ساختمان اين را نمي‌دانند و مدير مکلف است حتي اگر خود سکنه بگويند بيمه آتش‌سوزي نمي‌خواهيم، اين کار را انجام دهدچون اين قانون است. همين ناآگاهي‌ها موجب شده تا بخشي از دعاوي که وجود دارد، از عدم آگاهي از قوانين آپارتمان نشيني نشات بگيرد.
عضو هيات مديره اتحاديه املاک متذکر مي‌شود که بايد دانست همان طور که هر کس پشت فرمان مي‌نشيند بايد از قوانين راهنمايي و رانندگي اطلاع داشته باشد، همين گونه هم کساني که در آپارتمان سکونت دارند بايد از قوانين حاکم بر آپارتمان نشيني براي زندگي بهتر و آرامش بيشتر مطلع باشند.
توصيه اين کارشناس حقوقي املاک به روشني نشان مي‌دهد كه باوجود گسترش روزافزون زندگي در آپارتمان‌ها، هنوز فرهنگ آپارتمان‌‌نشيني و نداشتن قوانين مرتبط در ايران جانيفتاده است و لذا بالا بردن آگاهي شهروندان از زندگي شهرنشيني و قواعد و اصول آن، زندگي آپارتمان‌نشيني را سهل و ساده مي‌كند.
در صورتي كه فرهنگ‌سازي انجام شود، شهروندان امنيت اجتماعي را بيشتر احساس مي‌كنند، و در چنين شرايطي است كه ديگر چهارديواري اختياري نيست.
البته در كنار معايب و مشكلات، آپارتمان نشيني محاسني هم دارد. فراهم شدن يک محيط اجتماعي،به شرط سلامت بودن، شرايط را براي تربيت بهتر كودكان فراهم مي‌کند و مي‌توان گفت اين شرايط محيطي مساعد براي برخوردهاي اجتماعي مناسب كودكان فراهم مي‌کند و اين مسئله شامل حال بزرگسالان نيز مي‌شود،‌خانواده‌ها به طور طبيعي شبكه روابط اجتماعي خود و فرزندانشان را گسترش مي‌دهند و آنها به عضوي از يك خانواده بزرگ تبديل مي‌شوند. در اين خانواده بزرگ افراد مختلف با مهارت‌هاي ويژه و گروه‌هاي سني متفاوت زندگي مي‌كنند كه هر يك مي‌توانند اين مهارت‌ها را به ديگران منتقل كنند. ارتباطات نزديك عاطفي كه بين ساكنان آپارتمانها بوجود مي‌آيد موجب مي‌شود که افراد در كارها به كمك يكديگر مي‌آيند و زندگي در اينگونه مجموعه‌ها حس همكاري داوطلبانه و مسووليت پذيري اجتماعي را به خوبي ترويج مي‌كند.
http://www.farshidhashemi.blogfa.com/cat-77.aspx
عضو هيات مديره اتحاديه املاک در مورد قوانين مربوط به حق شارژ در آپارتمان نيز با ارائه تعريفي از آن توضيح مي‌دهد: اصولا تعريفي که از حق شارژ يک ساختمان ارائه مي‌شود اين است که هر آپارتمان يا مجتمع مسک...
حقوق آپارتمان نشینی
1393/11/4

مجموعه حقوق برای همه به قصد معرفی حقوق برای همگان منتشر می شود و شامل گفتارهایی برای رفع نیازهای عموم مردم به آشنایی و آگاهی از مقررات و قوانین مورد نیاز در زندگی روزمره خواهد بود.
در نگارش این مجموعه، کوشش شده است تا ویژگی هایی چون آسان، مختصر و کاربردی بودن لحاظ شود. به صورتی که مطالب هر کتاب، علمی استوار و متقن باشد و حجم آن به اندازه ای باشد که در یک نوبت مطالعه  نیازهای خاص حقوقی خواننده را پاسخ گوید.
در تهیه و تنظیم مطالب کتابهای این مجموعه محققان و دانشوران حوزه ی حقوق که دارای تحصیلات عالی و تجربه کافی می باشند، نقش آفرینی داشته اند؛ از این رو خواننده می تواند دلگرم باشد که کتابهایی قابل اعتماد در دست دارد.
گفتنی است خواننده محترم می تواند سوالات خود را با نویسندگان از طریق سایت موسسه به نشانی www.lawiran.com در میان نهد و پیوستگی ارتباط را حفظ کرده و مطالعه کتاب را به کلاس درس تبدیل نماید.
مجموعه حقوق برای همه، به کوشش موسسه خدمات حقوقی و داوری آفتاب عدالت تهیه شده و توسط انتشارات کتاب همگان منتشر می شود.
مقدمه
چرا این کتاب ها را می خوانیم ؟
آغا محمد خان قاجار به طهران که آمد، سرداری فاتح بود که بیست هزار خلق خدای را به کین خواهی از جدش کور کرده بود و زن و مرد و کودک و پیر را از دم تیغ سربازانش گذرانده به جرم مجاهدتشان در حفظ ملک آخرین شاهزاده زندیه.
طهران اما دهی ساده بود با باغهای پر میوه و درختهای بلند و جوی های روان. با سایه ی گسترده ی چنارهای کهنسال و آسمان آبی، مردمان ساده دل و روشن ضمیر. کدخدایی و تختی در سایه ای و قلیان چاق شده ای و عریضه ی رعیت. نه شاه داشت و نه وزیر  و نه داروغه و نه محتسب. اما خواجه تاجدار که به طهران آمد فرمان داد اینجا را دارالخلافه نامند که مرکز حکومت باشد و امر و نهی همایونی.
ده جان گرفت و کوی ها فراخ شد کوخ هاریخت و کاخ ها سر به آسمان کشید. ده کوچک ،پایتخت تمدنی بزرگ شد.کدخدا و جوی آب و آسمان آبی خاطره شد زیر چرخ کالسکه های پرزرق و برق خاندان شاه و جاده و تیر تلگراف و اتومبیل و راه آهن و ...
تاریخ پیش می رفت و حکومت چون مرغی بی سر، دست به دست، میان شاهان به پرواز در می آمد. طهران اما، همچنان رویای بزرگی داشت. شهر را دیگر بندی نبود. ده کوچک، حالا دیگر افتخار حاکمان بود و هرکه تاج بر سر می گذاشت آذینی بر شهر می بست. یکی خیابان می ساخت و یکی مناره .  یکی دارالفنون و شمس الاماره، یکی باغ داودیه و میدان شهیاد و مدرسه ی مروی ...
تهران، حالا دیگر طهران نبود. شهری شده بود فاخر و چشم نواز و آنقدر دلفریب که از قرنی پیش که «شاه شهید» فرمان داده بود تهرانی ها را بشمرند و رقم به صد و پنجاه هزار رسیده بود تا کنون گویی کرور کرور آدم به این شهر آمد که جمعیت فزون شد از هزار صد و هزار و صد ها هزار ...  
تهران حالا دیگر مادر هزار فرزند است. هر گوشه اش نوایی دارد و سازی کوک یا نا کوک. دوران شاه و رعیت دیگر به سر آمده و نه داروغه در خیابان است و نه گزمه. قانون است که حکم می راند و فرمان می دهد و آن که بیش تر از قانون بداند آسوده تر سر به بالین می نهد.
تهران ... شهری است به وسعت یک کشور، زیستن در این شهر قواعدی دارد که کلید گذر از گذشته به فرداست.
***
زندگی بر پایه اصول و قراردادهایی استوار است که در دنیای پیچیده امروز ناگزیر به آموختن آنهاییم.
این قراردادها را در دنیای علوم، حقوق می نامند؛ پس آموختن حقوق، شرط نخستین برای بقا در جامعه انسانی است. انسان زمانی که حقوقی به دست می آورد و از رعیت تبدیل به شهروند می شود، جهانی را مقابل خود می بیند که خشم جای خود را به عقل و کدورت جای خود را به عدالت می سپارد و شیرازه ی کرامت انسانی بر مدار حق و حقیقت پایدار می ماند.
ما در این کتاب ها تلاش می کنیم تا مسئولیت و حقوقی را که برای زندگی امروز ضروری می باشند به زبانی ساده و روان، برای رفع ابتدایی ترین نیازهای زندگی شهروندی بیان کنیم.
موسسه خدمات حقوقی و داوری آفتاب عدالت  بر این باور است که جامعه ای که در رفتارهای اجتماعی شهروندان بر پاشنه ی آگاهی می چرخد، محیطی آرام، پویا، منضبط و ایمن خواهد بود.
« حقوق برای همه » نامی است که برای این دوره از کتاب های آموزش مفاهیم حقوق برگزیده شده است. باشد که در سایه ی آفتاب عدالت، خون گرم کرامت انسانی در کالبد خسته ی جامعه ایرانی، جاری و ساری گردد.
فرهنگ آپارتمان نشینی ( نیاز امروز، ضرورت فردا )
        با شروع ساخت و ساز مجتمع های آپارتمانی از دهه چهل که تعداد آنها انگشت شمار بود، قانون تملک آپارتمانها در سال 1343 به تصویب رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد یعنی در سال 1347 تدوین شد. اصلاح آیین نامه فوق در دهه 60 در حالی مورد بازبینی مجدد قرار گرفت که مردم در این دهه به زندگی در آپارتمانها علاقه مند شده و باغهای وسیع، به یکباره به زندگی آپارتمان نشینی روی آوردند ولی عادات و شیوه سنتی زندگی خود را تغییر نداده و همچنان پایبند اصول و عادات سنتی خود بودند. لذا این قوانین جهت تضمین آرامش و تنظیم روابط ساختمانی ساکنین آپارتمانها تدوین گشت. آپارتمان بنا به تعریف، واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی هستند که در عرصه واحد از یک پلاک ثبتی خاص با واحدهای مستقل با سند تفکیکی خاص و مجزا بنا شده اند.
امروزه در کشور ایران، روز به روز به تعداد کسانی که آپارتمان نشین می شوند اضافه می گردد ولی متاسفانه آموزشهای لازم جهت زندگی جمعی به مردم ارائه نمی شود لذا بسیاری از موارد شاهد وقوع مشکلات فراوان در مجتمع های مسکونی هستیم. بیشترین علت اختلافات موجود در آپارتمانها بر سر قسمتهای مشترک ( مشاعات ) آپارتمان می باشد که بطور مستقیم و غیر مستقیم مورد استفاده تمامی ساکنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قایل شد .آیین نامه اجرای قانون تملک آپارتمانها  برای جلوگیری از بروز اختلاف در تعیین قسمتهای مشترک آنها را به تفکیک نامبرده است.
         علی رغم گسترش آپارتمان نشینی در اکثر شهرهای کشور، فرهنگ آپارتمان نشینی در ایران هنوز نهادینه نشده است و هنوز هم مردم حق همسایه ها را به درستی ادا نمی کنند. رعایت حقوق همسایه و احترام به همسایه در دین مبین اسلام نیز بسیار مورد توجه واقع گشته است، به گونه ای که احادیث و روایت عدیده ای می توان یافت از جمله پیامبر اکرم (ص) در این رابطه می فرماید :  آیا می دانید حق همسایه چیست ؟ اینکه اگر یاری خواست یاریش کنی و اگر طلب قرض کرد قرضش دهی و اگر تورا طلبید در پیش او حاضر باشی و اگر مریض شد عیادتش کنی و اگر مرد جنازه اش را تشییع کنی و اگر چیزی به او رسید تبریکش گویی و اگر مصیبتی بر او رسید تسلی اش دهی و بدون اجازه او ساختمان خانه ات را از او بلندتر نکنی که راه باد را بر او ببندی، بوسیله بوی غذایت آنرا اذیت نکن مکر اینکه از آن غذا برایش مقداری ببری. یکی از مزایای ارتباط و دوستی با همسایه ایجاد امنیت و آرامش برای مسلمانان است. چنانچه از حضرت رسول (ص) روایت داریم که فرمودند اگر ستم نبود می گفتیم همسایه ارث می برد.
    
        

مجموعه حقوق برای همه به قصد معرفی حقوق برای همگان منتشر می شود و شامل گفتارهایی برای رفع نیازهای عموم مردم به آشنایی و آگاهی از مقررات و قوانین مورد نیاز در زندگی روزمره خواهد بود. در نگارش ...